加蓋鐵皮燒死人，頂樓住家算凶宅？

【疑義】

按最高法院19年上字第58號、18 年上字第1727號、19年上字第453號判例固分謂「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。」「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」。

惟最高法院17年上字第1118號判例亦云「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」。

然本案臺灣高等法院於99年度上字第516號民事判決，關於上訴人張○英請求被上訴人黃○慧賠償部分：「1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文；又買賣之物，缺乏出賣人所保證之品質者，買受人得請求不履行之損害賠償，亦為同法第360條所明定。2.經查，沈○財代理黃○慧簽訂系爭買賣契約書時，於該契約書附件「不動產標的現況說明書」之第12項「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」乙欄，勾選「否」，業據上訴人提出該不動產標的現況說明書為證（見原審臺北地院卷49頁），自已擔保系爭房屋具有該保證之品質。惟查，系爭房屋之屋頂原有加蓋鐵皮屋，前於95年9月28日清晨4時許發生火災，致屋內3人（按：乃系爭房屋當時屋主楊○銘之妻周○萍、及子女楊○暄、楊○榛─見臺灣板橋地方法院檢察署95年度相字第1371號相驗卷宗）死亡，業如前述。而此一事故，業經前屋主告知，為黃○慧買受系爭房地時所知悉，亦有不動產標的現況說明書可按（見臺灣板橋地方法院檢察署99年度他字第3097號偵查卷內不動產標的現況說明書）。上開鐵皮屋雖無法辦理登記，但係供系爭房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分；且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分，應屬系爭房屋之附屬建物；徵諸台北縣政府消防局核發火災證明書內載火災發生地點即為系爭房屋（見原審臺北地院卷66頁），益得明證。是系爭房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。準此，系爭房屋即不具備出賣人所保證之品質，出賣人黃○慧就該買賣標的物之瑕疵，應負擔保責任。是上訴人張○英自得依民法第360條規定，請求被上訴人黃○慧賠償損害。3.上訴人張○英主張系爭房屋不具備出賣人所擔保之品質，致其以不相當之價格買受，且因不堪居住品質不佳及心理負荷，經告知瑕疵後，旋即於1個月後之98年8月29日，再將系爭房地以總價550萬元轉售予訴外人張○松，其買受系爭房地時支出買賣價金及代書費用、仲介服務費、契稅及規費等共計674萬2,201元，出賣系爭房地時取得價金扣除代書費用、仲介服務費及相關稅費等共計533萬0,733元等情（見本院卷277頁背面），業據其提出系爭買賣契約書、代書各項收費標準、服務費用證明、統一發票、台北縣政府稅捐稽徵處中和分處98年契稅繳款書、麗○代書事務所收費明細表、所有權買賣移轉契約書、台北縣中和地政事務所規費徵收聯單、麗○代書結案分算表、不動產買賣契約書、收據、服務費用證明、證明書等為證（見原審臺北地院卷44至63、67至84頁，及本院卷283至303頁）。經核上訴人張○英買受、出賣系爭房地前後僅相隔短短1個月餘，其間房地產市場並無價格波動之特殊因素，該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致。又系爭房地若經黃○慧告知上開瑕疵，張○英即不可能購買，亦無須轉售，是其因買受、出賣房地所支出之稅費，均屬其因系爭瑕疵所受損害。是上訴人張○英就其所受上開差額之損害計141萬1,468元（其計算式為：6,742,201元-5,330,733元=1,411,468元），請求被上訴人黃○慧賠償部分，應屬有據。」。

就該契約書附件「不動產標的現況說明書」之第12項「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」乙欄，所為之解釋，乃以「上開鐵皮屋雖無法辦理登記，但係供系爭房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分；且該鐵皮屋無法與系爭房屋分離而單獨處分，應屬系爭房屋之附屬建物；徵諸台北縣政府消防局核發火災證明書內載火災發生地點即為系爭房屋（見原審臺北地院卷66頁），益得明證。是系爭房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，此不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。」之由，僅就「專有部分」為解釋，至於「『本』建築改良物」以及「實際買賣標的是否包含頂樓共有部分或分管之使用權利」則未究明，而且本案契約文字是否已表示當事人真意，無須別事探求呢？也須查明。

雖然其肯認「凶宅」有價值之減少（註一），也以「上訴人張○英主張系爭房屋不具備出賣人所擔保之品質，致其以不相當之價格買受，且因不堪居住品質不佳及心理負荷，經告知瑕疵後，旋即於1個月後之98年8月29日，再將系爭房地以總價550萬元轉售予訴外人張○松，其買受系爭房地時支出買賣價金及代書費用、仲介服務費、契稅及規費等共計674萬2,201元，出賣系爭房地時取得價金扣除代書費用、仲介服務費及相關稅費等共計533萬0,733元等情（見本院卷277頁背面），業據其提出系爭買賣契約書、代書各項收費標準、服務費用證明、統一發票、台北縣政府稅捐稽徵處中和分處98年契稅繳款書、麗○代書事務所收費明細表、所有權買賣移轉契約書、台北縣中和地政事務所規費徵收聯單、麗○代書結案分算表、不動產買賣契約書、收據、服務費用證明、證明書等為證（見原審臺北地院卷44至63、67至84頁，及本院卷283至303頁）。經核上訴人張○英買受、出賣系爭房地前後僅相隔短短1個月餘，其間房地產市場並無價格波動之特殊因素，該買賣價差全係因系爭房屋之瑕疵所致」之由，就「買賣價差全是否因系爭房屋之瑕疵所致」有所論斷，惟本文基於前揭理由，仍認為「本案臺灣高等法院99年度上字第516號民事判決」仍有值得探討之餘地（註二）。

【註解】

註一：就此，臺灣高等法院99年度上字第1105號民事判決：「按系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居住，其後亦未發生其他事故，參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係於72年間，距上訴人於96年間買受已有24年間，縱一般社會通念上認自殺死亡事件為不祥，然該主觀心理因素應已因時隔久遠及上述系爭房地長期有人居住，其後亦未發生其他事故等情而消除，難認系爭房地有減少價值之瑕疵。」、99年度上易字第229號民事判決：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。(最高法院73年台上第1173號判例意旨參照)。 2.查上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損」、90年度上易字第401號民事判決：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自屬無據。」，均持否定之見解。臺灣板橋地方法院99年度訴字第1543號民事判決：「按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，或通常效用之降低，惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於此類非自然身故事件，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對於居住其內之住戶言，除會對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面之影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵」（臺灣板橋地方法院97年度訴字第2195號、96年度訴字第1393號、96年度訴字第1666號民事判決、臺灣高等法院臺南分院98年度上字第145號民事判決，也同此見解；惟臺灣板橋地方法院裁判中亦有持否定見解者，例如臺灣板橋地方法院94年度訴字第182號民事判決)則持肯定見解。本文認為肯定見解較符經驗法則（所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。最高法院98年度台上字第1283號民事判決等參照），所以也採之。

註二：即判決是否不備理由、是否有不適用法規或適用法規不當之情形。