限貸令風波的啟示

近來，限貸令在房地產市場激起一陣騷動，許多預售屋購買者擔心在交屋時，無法順利取得銀行貸款而導致違約，致保證金遭到建商沒收。風波擴大延燒後，驚動到府院高層，積極設法祭出補救措施。

其實，限貸令並非行政命令，而是法律條文。銀行法第72-2條規定：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款(以下簡稱不動產放款)之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。根據新聞報導，現在不少家銀行已經開始拉警報，面臨額度用罄的窘境。且實際上，確實有些大型銀行的房貸申請案件，必須排隊等待撥款，甚至暫停收件。幸好，銀行法條文有但書規定，讓行政部門有轉圜的空間。

其實，我國銀行法在2000年大幅翻修，房地產放款可貸額度被大幅調高，造就了房地產市場20多年的榮景，甚至可以說是吹出了資產價格泡沫。但目前似乎即將畫上休止符。2000年時的銀行法舊條文原本規定，商業銀行不得辦理7年期以上的長期放款業務。儲蓄銀行可以貸放長期放款，但辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之二十。2000年時銀行法修正，廢除儲蓄銀行章，商業銀行亦得收受儲蓄存款，以及辦理長期放款業務，但商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。法律條文修正後的效果，除了貸放比率由20%調高為30%之外，原本不能用來辦理長期放款的支票存款、活期存款、和定期存款，現在也有30%的資金可以用來貸放7年期以上的長期放款。而原本就可以用來貸放長期放款的活期儲蓄存款、定期儲蓄存款、和金融債券發售額，貸放比率則由20%調高至30%。儲蓄存款的存款人限於個人和非營利法人，被視為是銀行比較穩定的資金來源。

依據中央銀行統計資料，2024年7月底，全體銀行存款和金融債券發售額為52兆元，其30%為15.6兆元。若照2000年舊銀行法，只計算儲蓄存款和金融債券發售額的20%，則全體銀行的不動產放款可貸額度不到5.3兆元。兩者的差距達10.3兆元，非常鉅大。若把時間拉回到2000年底，依照銀行法舊條文，全體銀行不動產放款額度只有1.5兆元，修法後，可貸額度大幅調高到4.1兆元。

依據內政部統計資料，2000年底時全國的住宅存量為699萬戶。2023年底時增加至接近933萬戶。增加了將近234萬戶或33.3%。同期間，依照中央銀行統計，購置住宅貸款餘額由2000年底的2.6兆多元，增加至2023年底的10兆元，增加幅度達278.5%。購置住宅貸款創造的住宅名目需求，大部份反映到房價上了。

內政部於2007年開始辦理住宅價格統計，資料來源是貸款人於辦理房貸時，提供金融機構的買賣契約，上面所記載的價格。2024年第一季與2007年第三季比較，全國住宅價格平均由每坪16.4萬元上漲至35.2萬元，漲幅114%。換言之，銀行住宅貸款大幅增加了278.5%所增加的住宅名目需求，雖然帶動住宅存量增加33.3%，但大部份的擴張信用效果，都反映到房價上了。

歸結而言，限貸令的影響，其實是正面的。因為銀行法第72-2條但書規定，正當的個人自住和企業營業需求，是不受限貸令拘束的。包括：購屋儲蓄放款、以郵政儲金轉存款辦理之購屋放款、政府辦理之輔助人民自購住宅放款、政府提供資金辦理之企業建築放款、以及銀行受託代辦之獎勵投資興建國宅放款、國民住宅放款及輔助公教人員購置自用住宅放款。

展望未來，比較值得關切的問題，其實是銀行經營的健全性問題；也就是銀行資金運用以短支長，衍生期差風險的問題。全體銀行7年期以上長期放款所占比重已經由2000年底的39.7%，增加至2023年底的47.5%。相對而言，資金來源依舊不穩定。即使是定期儲蓄存款，存款期限一般都在3年期以內，存款人還可以要求中途解約。金融債券算是比較穩定的資金來源，但成本比較高，佔比很低。2024年7月底，金融債券發售額不到1.2兆元，佔不動產放款資金來源的2.2%。未來政府應該督促銀行，計算資金來源與運用的期差部位。要求銀行，7年期以上的長期放款，應該儘量利用7年期以上的穩定資金作為來源，以降低發生金融風暴的系統性風險。