都更弊案:公辦都更亦會淪官商仲介金錢遊戲
〈1〉 可「代拆、強拆」之都更違憲違法
違反憲法第10條與憲法第23條(居住自由);違反民法不動產所有權第758條與第765條(自由處分所有物);違反土地登記規則第34條〈申請變更登記必備文件〉;違反建築法第79條(申請拆除執照應檢附建築物之所有權狀);違反都市更新條例第4條(都更尚可選擇維修補強,畢竟,拆屋是不歸路)。
(2)都更啟動後,所有爭議只能尋求「無勝算的行政訴訟」
都更是一個多階段的行政程序,每一階段都會有一個「行政處分」,有爭議須於法定期間內針對各該「行政處分」提起訴願,若未獲救濟,得向行政法院提起撤銷行政處分之訴訟。「民」告「官」比登天難,市府用納稅人的錢築起銅牆鐵壁的律師團,法官輕易就能濫用自由心證違法審判。
(3)允許「買空賣空」,無異縱容犯罪
一方面,建商不須建築資金,可用地主的土地向銀行抵押借建築資金,另方面,建商又可預售房屋,無異「政府保障的無本生意」。土地被抵押的可能「嚴重禍害」是:建商若發生財務危機,百姓的土地會被第一順位債權人取得;預售屋購買者是「已涉及土地的所謂之無辜第三者」,法官恐怕不會判拆屋還地。買空賣空極易發生賺飽後,「一案公司」、「脫產」、「換名」、「爛尾樓」等等司法無法有效善後之情況。
(4)層層索賄,造成劣幣驅逐良幣
據媒體報導:前新北市副市長許志堅涉都更賄賂超過750萬,甚至還拿名牌手錶、金條等,依貪汙罪判刑10年定讞;北市中山地政事務所負責審查土地登記作業之鄭復康涉都更賄賂。審議委員主宰都更生死,更可能涉黑箱作業。在各方蠺食下,績優建商無利可圖,必會造成劣幣驅逐良幣。
(5)對建築公司與營造廠,毫無關鍵資格限制
例如,資本額至少必須是建案總額的幾倍;必須已營業幾年以上;過去無嚴重違規記錄;又例如,至少須揭露所有曾經手的都更建案,供百姓在被啟動都更、作成決定前可以查詢。若毫無關鍵資格限制,美其名為了「公共安全、整頓市容」,實乃埋下都市毒瘤。
(6)資訊嚴重不透明與不對稱
都更的「土地與建物交換比率」必須公平與透明,例如,應採用107/7政大的地政學訊分析,土地價值與建物價值比,台北為7:3;或者,應採用「每平方公尺之最新公告土地現值」:「台北市建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良等工程造價表」之每平方公尺價格(網上可查),反觀都更所謂的優惠「室內一坪換一坪」,更有甚之的「室內一坪換不到一坪」,無疑藉機吞噬民地。
(7)劉仁閔律師、私立公寓大廈品管協會、管委會、北市都發局等,疑聯手欲搶食都更利益
都更無「排黑條款」,導致黑手伸入都更成常態。例如,位於信義路與松德路之黃金三角的「六棟獨立大樓」,均為「單純住宅」,卻由都發局建管工程處與私立公寓大廈品管協會具名、劉仁閔律師非區分 所有權人,卻列名「出席人員」,涉併吞六棟強迫成立「單一」管委會。都發局明知「該六棟不須成立單一管委會」、「六位召集人中的五位,均來自同棟」、「六棟中有三棟,均未達1/5出席門檻」,仍讓其完成法人登記。私立公寓大廈品管協會涉包山包海,除了收補習費印發「社區總幹事證照」、「都更推動師證照」,又獨家包攬北市府的「輔導成立管委會」。單一管委會成立後,旋即以公共基金10萬聘劉仁閔律師為法律顧問與出庭辯護「涉不法併吞六棟的訴訟」。疑為了擴大都更範圍,劉仁閔律師法庭狡辯:「僅34.85%的區分所有權人出席,可決議使用與收益共有土地」,此公然違反土地法第34-1條(至少須取得50%地主同意,才可使用與收益共有土地)(109/訴/6534)。
(8)事前無法規防弊與事後無司法重判,造成都更弊案層出不窮
例如,逕將王家之獨幢住宅納入都更範圍,且建商請北市府強制拆除的文林苑都更案;台北市關渡知行路都更案總面積約1,500坪,爆發灌人頭弊端,以人數優勢投票通過都更。中泰花園廣場都更案,爆發過程中黑白兩道無所不用其極地恐嚇施壓;新北市板橋湳雅夜市後半段都更案,土地約7,000坪,商機百億,涉人頭地主購入土地持分,用來稀釋不願意賣地的地主權利。
(9)老≠危,新≠安全,關鍵在工務局與消防局,能否落實早已存在且完備的公共安全相關法規
新屋不必然較安全,例如,屋齡4年的林肯大郡塌死28人;屋齡5年的博士的家塌死43人;屋齡15年的東星大樓塌死87人;屋齡22年的維冠金龍塌死115人。老屋不必然較危險,例如,屋齡86年的台北郵局;屋齡百餘的總統府;屋齡372年的紅毛城;屋齡278年的龍山寺;國外屋齡千餘年的古堡。
(10)可否公辦民營都更?或公辦都更?又,在公辦下,市府會利用百姓的土地分食多少利益?
此問題的關鍵同樣在於:公辦是否有嚴格的事前防弊、落實監工與品管、層層負責把關、事後嚴懲弊端。此問題的答案恐怕是否定的。2019年才剛啟用的興隆公宅已爆漏水與壁癌。台北市大龍新城國宅被鑑定海砂屋,於2019年改建完工,2020年入住後仍發現多項缺失。2020完工的大龍新城及明倫社宅,2021完工的新奇岩社宅,雖然完工前都已經通過驗收,但入住後卻問題不斷,如漏水、漏電、屋內門框裂開、窗框歪斜、陽台拉門卡到梁柱、牆壁油漆塗抹不均、社宅施工品質粗糙等。2020年新北市中和區的社會住宅,15樓半夜兩點開始從天花板如瀑布般漏水。
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