【新聞疑義585】公設點交才花3小時，交屋後下雨必淹，怎麼辦？

本案似有很多民法第354條第1項所定物之瑕疵，而且也有不能即知之瑕疵，加上，起造人依公寓大廈管理條例第57條之規定所為移交，須確認其功能正常無誤後，交接予管理委員會或管理負責人，始得認起造人已依債之本旨為給付，本文爰認為本案買受人非不得試依民法第354條、第356條第3項、第359條、第365條之規定，請求減少價金；或依民法第227條第1項之規定請求之（註一）。

【新聞】

台中市一棟「集合式公寓大廈」，去年10月交屋，隔不到1年時間，地下停車場的牆面出現滲水受損，一下雨，地下室就淹水，有住戶指控，當初公設點交草率，建商和幾名管委會委員，才花3小時就簽下交屋清冊，連機電設施都沒測試，引發住戶抗議。來到大樓地下停車場，大樓住戶康小姐指著牆上滲水的痕跡抱怨，這棟新大樓才剛交屋1年，但一碰到下雨停車場就會淹水。大樓監委康小姐：「整個這個地方都在漏水，然後另外一個洞在這裡，看得出來。」住戶看不下去的公設問題還不只如此，天花板到處看得見壁癌，轎車停車位旁硬是劃上機車格，轎車根本沒空間開門，最扯的是這個地下室抽風機，只有風扇，沒有排氣管線，住戶不禁大罵，地下室的空氣排不出去，反倒是住戶看得一肚子氣。大樓監委康小姐：「這是真的很好笑，因為它(排氣管)沒有通到外面去。」住戶說，去年10月，建商跟前任管委會幾名委員點交，只花3個小時，連機電設施都沒測試，就草率簽下交屋清冊，雖然有1年半保固期，但卻得從建商完工取得使用執照就開始計算，讓住戶求助無門。大樓監委康小姐：「我們真的很傻，因為我們不是專業人事，所以我們也只能夠忍氣吞聲地認了這一點。」建設公司說，一切都按正常程序作業，並無不法，但專家建議，一般社區大樓公共設施由管委會和點交，必需逐項核對施工圖，最好能聘請機電或物管公司協助，最後再由建築公會陪同建商和管委會見證交屋，民眾多花點心思，就能避免交屋糾紛（TVBS 100年11月13日報導：公設點交才花3小時　交屋後下雨必淹）。 

【疑義】

一、 買受人部分

按民法第365條第1項係規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

是不能即知之瑕疵，至日後發見者，買受人雖應即通知出賣人，惟因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金之解除權或請求權，係自日後發見之通知後，六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

本案似有很多民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵，而且也有不能即知之瑕疵，加上，起造人依公寓大廈管理條例第57條：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」之規定所為移交，須確認其功能正常無誤後，交接予管理委員會或管理負責人，始得認起造人已依債之本旨為給付，本文爰認為本案買受人非不得試依民法第354條、第356條第3項、第359條、第365條之規定，請求減少價金；或依民法第227條第1項：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」之規定請求之（註一）。

二、 原管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第36條第11款所定之職務部分

至於原管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行公寓大廈管理條例第36條第11款：「管理委員會之職務如下：十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」所定之職務，顯然影響住戶權益者，則得由他區分所有權人、利害關係人、新管理負責人或新管理委員會，依公寓大廈管理條例第59條之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理，由直轄市、縣 (市) 主管機關依公寓大廈管理條例第48條第4項：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」之規定為之。

三、 原管理負責人、主任委員或管理委員背信及侵權部分

又刑法第342條、民法第544條也分別規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。

而且主任委員與全體區分所有權人間、管理委員與全體區分所有權人間，從最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「又公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？」、臺灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「又，管理委員會，係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查，再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會（見本院卷第41頁公寓大廈管理組織報備證明），並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳（見本院卷第5頁）」等觀之，亦屬委任。

實務上，最高法院94年度台上字第5494號刑事判決：「惟查：(一)、原判決以被告乙○○、甲○○雖分別代理國○大樓管理委員監察委員及財務委員，其處理該大樓消防工程契約事務，所負注意義務與處理自己事務為同一注意義務，縱未能注意排煙閘門之單價，亦未參加與淞○消防企業行議價之過程，僅需工程總價降低且能通過消防檢查，縱然損及該大樓住戶之利益，僅為處理事務過失問題，難律以背信罪責。」、93年度台上字第429號刑事判決：「次查刑法第三百四十二條第一項所謂致生損害於本人之財產或其他利益，以本人受有財產上之損害為已足，其損害之額數是否確定，於該罪之成立並無影響。又不法侵害他人之自由、隱私等人格法益者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第一百九十五條第一項規定甚明。上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益，原判決已論述甚詳，並無所謂理由不備之情形」等，也不排除就主任委員或管理委員律以背信罪責之可能。

是本案也非不得試依民法第544條之規定請求損害賠償，或向檢察署告發之。

【註解】

註一：按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院100年度台上字第1468號民事判決參照）。