【新聞疑義531】台北市政府，也要當包租公了！

新聞】

台北市政府今天宣布，大龍峒公營住宅將於10月18日開始接受申請，經過審核，預計農曆年前即可入住。並採管理扣分制，若違規轉租、分租或影響居住品質，將可終止契約。台北市長郝龍斌在市政會議後記者會表示，採用「綠建築」設計規劃的大龍峒公營住宅，即將開放申請入住，3房型住宅共80戶、1房型住宅30戶，以及5戶店鋪；其中20%住宅為「敦親睦鄰戶」，將保留給大同區當地青年。台北市政府都市發展局長丁育群表示，110戶大龍峒公營住宅將於10月18日到11月18日接受申請，經過申請者資格審核後，將統一公開抽籤。第1租期租賃期限為3年，租金為市價8折加上管理費；第2租期限期2年，租金為市價9折加上管理費。他表示，由於仍在進行內部裝修，預計12月底完工，最慢農曆年前即可入住。丁育群表示，申請者必須為20至40歲青年、設籍北市1年以上、家庭成員無自有住宅、家庭年收入在50%分位點以下（民國100年為新台幣158萬元）、3房型申請人須已婚或育有子女，人口數限3人以上，但申請人或配偶已懷孕者，只要持醫院證明，即使2人也可申請。另外，「敦親睦鄰戶」申請者，必須設籍大同區滿1年以上。郝龍斌表示，大龍峒公營住宅是為了減輕年輕人的居住壓力，一定要有「誘因」，租金將低於周遭住屋8成的價格，但實際價格仍在精算中。郝龍斌表示，目前由於戶數少，公營住宅限期居住5年，未來考慮改裝老舊回收眷舍、閒置公共建築等，盡快推出第2批公營住宅，再調整居住限期。並引入扣分制，如亂丟垃圾扣5分、未使用專用垃圾袋扣3分等，累積達30分即可強制遷出，確保居住品質（中央社100年9月27日報導：首批北市公營住宅 十月可申請）。

【疑義】

好消息，台北市政府也要當包租公了，符合「須為20至40歲青年、設籍北市1年以上、家庭成員無自有住宅、家庭年收入在50%分位點以下(2011年為新台幣158萬元)、3房型申請人須已婚或育有子女，人口數限3人以上，但申請人或配偶已懷孕者，只要持醫院證明，即使2人也可申請。另外，「敦親睦鄰戶」申請者必須設籍大同區滿1年以上」此資格的人，在「第一租期租賃期限為3年，租金為市價8折加上管理費；第二租期限期2年，租金為市價9折加上管理費」此條件可接受的情況下，想承租的話，要記得在10月18日後趕快申請哦。

問題是大龍峒公營住宅採管理扣分制，若違規轉租、分租或影響居住品質，將可終止契約；什麼是終止契約？轉租、分租，又是什麼？在申請承租之前，總是要有所瞭解。

    按房屋租賃因轉租或分租而得終止契約者，「定期租賃」明定於民法第443條：「承租人非經出租人承諾

，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承

租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」、第444條：「承租人依前條之規定，

將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租

人負賠償責任。」，「不定期租賃」則明定於土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋

。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三

、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承

租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」（註一），大龍

峒公營住宅出租係屬2-3年之定期租賃，所以應適用民法第443條、第444條之規定。

     換言之，租賃物為房屋者，原則上承租人得將其一部分轉租於他人（就是題意所稱的分租），但有反對

之約定，則不得為之，承租人仍行轉租者，出租人自得終止契約（註二）。至於全部轉租與讓與租賃權，未

得出租人承諾者，出租人也得終止契約（註三），惟此項為承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由

出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不得更依民法第443條之規定終止租約（註四）。

是大龍峒公營住宅出租，苟在書面契約書上即明定「不得分租、轉租」，則台北市政府自得於承租人違反此

約定時終止租約，使此租賃關係消滅向後失效（註五）；承租人擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全

部轉租，亦同（註六）。

又當事人間有關契約終止之約定，基於私法自治下之契約自由原則，也非以法律規定者為限；惟當事人間契

約之終止，乃應有重大之事由，始符誠信原則。是「大龍峒公營住宅出租，採管理扣分制，承租人亂丟垃圾

扣5分、未使用專用垃圾袋扣3分等不良行為影響居住品質，因而扣分達30分者，即可終止契約」，初看似

乎無多大問題，但個案上是否符重大之事由，仍須依個案事實而定，而非逕以「扣分達30分」就終止契約。

至於終止契約後強制遷出部分，應係指以強制執行法為之而言，併予敘明。

【註解】

註一：最高法院37年上字第7729號判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以

不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土

地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表

以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之

見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限

之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一

條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」參照。

註二：最高法院20年上字第1196號判例：「租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有

反對之約定而仍行轉租者，出租人自得終止契約。」、20年上字第213號判例：「租賃物為房屋者，承租

人固得將其一部分轉租他人，但以無反對之約定為限。」參照。

註三：最高法院20年上字第3253號判例：「民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租

賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」

、37年上字第6886號判例：「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與

之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自

得終止租約。」參照。

註四：最高法院32年上字第5859號判例：「承租人非經出租人承諾，固不得將承租之房屋全部轉租於他人，

但此項為承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不

得更依民法第四百四十三條之規定終止租約。」參照。

註五：最高法院97年度台上字第72號民事判決：「按契約之解除，係使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約以

前之狀態。而契約之終止，則使契約自終止時起嗣後歸於消滅，其已經發生效力者，尚不生回復原狀問題，可見

二者之效力並不相同。」參照。

註六：最高法院37年上字第6886號判例：「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」參照。