【新聞疑義598】買屋明定「分隔牆」，確保隱私不外露！

 買屋時，能夠明定「分隔牆」等建材之隔音、採光、遮蔽品質，當可確保隱私不外露！

【新聞】

季姓男子等八住戶購買冠○建設興建的「美○景安」，不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，提告求償。台北地院認定，當初買賣契約未針對分隔牆作特別約定，判住戶敗訴。 冠○建設業務副總經理洪○欽昨天表示，公司早已為「美○景○」大多數住戶重新補強隔音；對於少數提告的住戶，公司不會因為勝訴就不管，「一定會負責到底，讓住戶和我們之間達成雙贏」。「美○景○」是冠○建設在新北市捷運景安站推出的捷運共構案，共十九層樓、兩百多戶；當初因捷運共構案構造特殊，採新式工法，把室內隔間用的「輕質灌漿牆」用來隔戶，減輕建物重量，沒料到引來住戶抱怨隔音效果差。季姓男子等住戶指出，四年前向冠○建設購買房子，住進去後，房子隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言，要求建商賠償一百八十萬多元。冠○建設反駁，近年來各類輕隔間構造廣泛應用在新建築物分隔牆，該社區相鄰每戶廁所、浴室的通風、管線都相通，所以屋外聲音直達屋內後即遍布房間，不能因此認為輕質灌漿法施作的分隔牆隔音效果不佳。當初住戶反映隔音問題時，公司提出兩方案：一是由冠○為住戶進行隔音強化工程，在戶與戶的牆壁間補上隔音材料；二是如果住戶不想再度施工，可選擇拿到與施工費用等值的補助費。法官審理認為，依雙方簽訂的買賣契約條款，建商保證建築物的材料不含輻射鋼筋、石棉或未經處理的海砂，並未就分隔牆的施工、隔音量或效果，作特別的約定或保證。判決指出，內政部建築技術規則僅就建築結構規範，並未針對房屋的隔音效果規定；既然契約沒有白紙黑字規範牆壁的隔音效果，判決住戶敗訴。本案仍可上訴（聯合報100年11月30日報導：輕隔間隔音差 8戶求償敗訴）。

【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。

惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

從而，本案報導若屬實，內政部建築技術規則僅就建築結構規範，即未針對房屋的隔音效果規定，契約內也沒有白紙黑字規範牆壁的隔音效果，判決買受人敗訴，似乎有理，惟「實際上，隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言」確為事實，此瑕疵似為「減少其通常效用之瑕疵」（所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院判例73年台上字第1173號判例參照，註一），而且此瑕疵，極為重要（註二），但依情形解除契約，似顯失公平，是買受人非不得以民法第359條、第365條之規定，請求減少其價金。

所以，本案公司一審雖勝訴，但仍應依所提出「一是由冠○為住戶進行隔音強化工程，在戶與戶的牆壁間補上隔音材料；二是如果住戶不想再度施工，可選擇拿到與施工費用等值的補助費」之兩方案或其他適當方式處理，和諧解決爭議為是，畢竟「最後是否勝訴也無著，節省訴訟成本及時間也不錯」（註三）。當然，買屋時，能夠明定「分隔牆」等建材之隔音、採光、遮蔽品質，當可確保隱私不外露！

【註解】

註一：本案臺灣臺北地方法院100年度訴字第684號民事判決：「職是之故，兩造系爭契約既僅就「不含輻射鋼筋、石棉及未經處理之海砂」等事項為特別約定，是以就「分界牆之隔音量或效果」部分，被告應僅就該部分負擔「符合契約上預定之品質」之瑕疵擔保責任。…(五)況且，集合住宅內之廁所、浴室等處所，基於維修及安全之考量而設置通風管道之空間，而此項設計需容納空氣及管道之進行，其隔音之效果必然與隔間之牆面不同，另外，系爭標的乃係套房式房間併附屬衛浴，且有一面牆壁部分設置大門、一面牆壁設置窗戶，大門與窗戶之隔音條件與隔間牆面之隔音效果不一樣，而此等必要設施之存在，必然會影響房間內之隔音效果，自不能僅以系爭房地之隔音效果不如原告所預期，即謂被告所興建之系爭房地有隔音效果不佳之瑕疵，仍應視系爭房地之隔音效能，是否具備契約預定之效用而定。…準此，兩造契約並未就分界牆之隔音效果為特別約定，而系爭房地之分界牆建築結構已符合建築技術規則第46條所規定之厚度，且依國立台灣海洋大學系統工程暨造船學系振動噪音工程研究中心音響實驗室就系爭防地隔音量所為之測試報告，系爭分界牆並非完全不具隔音效能，原告復無法提出其他證據證明系爭房地分界牆之隔音效果應具備如何之契約預定效用品質，以及被告有何故意不告知瑕疵之情形，自不能僅以系爭房地隔音效能不如預期，即謂系爭分界牆已缺乏契約預定效用之品質而有瑕疵，而依民法第360條規定請求賠償損害。」，主要在於「是否具備契約預定效用方面」為論斷；至於是否具「減少其通常效用之瑕疵」，則似未論斷。

註二：實務上，最高法院88年度台上字第711號民事判決：「原審維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭房地，已付價款一百二十七萬元，依約房屋內牆應採二分之一Ｂ磚牆隔間，牆面採高級虹牌水泥漆塗料，而上訴人改用輕鋼牆施作等情，為上訴人所不爭，並有買賣契約書、勘驗筆錄可稽，自屬真實。系爭房屋之牆壁，為住戶居住使用之安全、寧靜所賴，其材質是否堅固，隔音效果是否良好，自屬重要。該輕鋼牆之材質兩面外層為原三‧二ＭＭ之纖維水泥板，中間為樹脂水泥漿混合發泡聚苯乙烯細粒之三明治式寬心預鑄複合水泥板，比重為○‧五，面密度約每平方公尺五十四公斤以上，有內政部通知可考，其防撞（破壞）及隔音效果顯較二分之一Ｂ磚牆為差，縱其價格較高，但其功能既較差，上訴人違約擅以輕鋼牆施作內牆隔間，即難謂非系爭房屋之重大瑕疵。系爭契約明文約定內牆隔間之材質，上訴人未依約施工，即為欠缺其所保證之品質，被上訴人並一再催告上訴人依約修繕補正，有郵局存證信函可憑，上訴人迄未改善，足證其確已拒絕改善。上訴人雖辯稱：如被上訴人願受領系爭房屋，伊願予以修繕云云，惟上訴人本有依約交付系爭房屋之義務，並無附條件修繕之權利，其經催告仍不改善該瑕疵，其為拒絕之意甚明。上訴人應負物之瑕疵擔保責任，且拒絕改善上開重大瑕疵，被上訴人依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，洵屬正當，並無顯失公平可言。又上開瑕疵未修繕前，被上訴人得拒絕給付價款，上訴人辯稱：被上訴人未依約按期支付價款，伊已依約沒收其已付價款云云，自非足採。從而，被上訴人請求上訴人返還系爭價金及加付法定遲延利息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審認定上訴人違約未以二分之一Ｂ磚牆為系爭房屋內牆隔間，改用輕鋼牆施作，應負物之瑕疵擔保責任，乃未就此項瑕疵對於被上訴人與解除契約對於上訴人所生之損害各為如何﹖詳加調查審認，即遽認被上訴人解除契約並無顯失公平，進而為不利上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。」亦認為「隔音效果是否良好，自屬重要」。

註三：本案臺灣臺北地方法院100年度訴字第684號民事判決：「原告提起本件瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為之請求，因未於受領系爭房地6個月內通知被告主張瑕疵，已視為被告所給付之買賣標的即系爭房地為無瑕疵之物，則原告上開請求權均顯已罹於時效而消滅，不得再為請求；且原告復無法提出證據證明系爭房地分界牆之隔音效果應具備如何之契約預定效用品質，以及被告有何故意不告知瑕疵之情形，是故原告提起本件損害賠償等訴訟，要屬無據，應予駁回。」所提及「請求權已罹於時效而消滅」之問題，可能是本案買受人無可避免之問題。