【新聞時間】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴

本案縱採臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第8號民事判決之見解，因非有人在雙方買賣的房屋內自殺，也難謂「有物之瑕疵」，而以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴

(本評論尚符自律公約之規定)

【新聞】

台北一位林小姐，去年透過仲介，就買到一間這樣的房子，但簽約後，她才知道，同一層樓，竟然有兩戶凶宅，讓她相當不舒服，因此要求解約，甚至憤而提告，但法院認為，雙方買賣的房屋，並不是凶宅，因此判她敗訴。林小姐簽約購買的房子，雖然沒有問題，但事後她才知道，同一層樓的五戶人家當中，不僅隔壁發生過命案，就連對門的住家，也是凶宅，氣的林小姐身體不舒服、心裡不愉快，但其他住戶可是老神在在。鄰居覺得沒問題，但林小姐可不這麼認為，因此趕緊原來的屋主解約，卻被拒絕，林小姐憤而提告，結果法院認為，儘管左鄰右舍有兩間凶宅，可是雙方買賣的標的，沒有發生過命案，無權解約。原本是高高興興的房屋買賣，卻演變成一場官司糾紛，儘管法院判決結果出爐，但問題是，隔壁和對門都是凶宅，這樣的房子，您想搬進去住嗎（民視新聞100年9月8日報導：隔壁對門皆凶宅 退屋提告敗訴）。

【疑義】

一、民法第354條第1項所定三種瑕疵類型

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，「凶宅有無影響其價值」涉及者為「滅失或減少其價值之瑕疵」。

二、是否因「凶宅而影響其價值」？

（一）否定見解

至於是否因「凶宅而影響其價值」？實務上，臺灣高等法院99年度上字第1105號民事判決：「按系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居住，其後亦未發生其他事故，參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係於72年間，距上訴人於96年間買受已有24年間，縱一般社會通念上認自殺死亡事件為不祥，然該主觀心理因素應已因時隔久遠及上述系爭房地長期有人居住，其後亦未發生其他事故等情而消除，難認系爭房地有減少價值之瑕疵。」、99年度上易字第229號民事判決：「按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。(最高法院73年台上第1173號判例意旨參照)。 2.查上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損」、90年度上易字第401號民事判決：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為「凶宅」，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自屬無據。」，均持否定之見解。

（二）保證品質與物之瑕疵，尚屬有間。

至於臺灣高等法院98年度重上字第611號民事判決：「系爭契約第16條第3 項約定：「賣方（即上訴人）保證本不動產沒‧‧‧非自然死亡事件，否則本約作廢」，雖未明定非自然死亡事件之範圍，然由被上訴人特別以手寫方式約定不願買受此類房屋（原審卷第11頁），足認被上訴人係鑒於我國民情，對病故壽終以外之非自然身故事件多存忌諱畏避心態，認為房屋若有此類死亡事件則住不安寧、租售不易，必致交易價值低落，故以上開條文約明上訴人保證系爭房屋無此類死亡事件，若有，則契約無效。準此解釋，上開約定所謂「非自然死亡事件」，當不重在死亡原因之限定，而應重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如足影響，應即屬之。」、98年度重上字第579號民事判決：「按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。」 、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。（二）經查： １、系爭買賣契約第9條第6項約定：「乙方（即被上訴人）保證本買賣標的主建物及附屬建物內（不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間，絕無自殺或兇殺致死之情事，如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方（即上訴人）。否則，甲方得主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔。」有系爭買賣契約可按（原審卷第9至13頁），可知兩造係約定以系爭房屋是否曾發生「自殺或兇殺致死之情事」，為上訴人得否依上開約定解除系爭買賣契約之要件。」所言，則均屬民法第354條第2項所稱保證品質者（臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第142號、98年度重上字第123號民事判決、臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第131號民事判決，亦屬此類），與民法第354條第1項所稱物之瑕疵，尚屬有間。

（三）侵權行為損害賠償案件，與物之瑕疵請求減少價金，也是有間。

臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決：「按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。又所有權之權能係指所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。為民法第765條所明定。經查：(一)上訴人主張被上訴人之被繼承人楊何○○於95年9 月21日自其住處即桃園縣中壢市○○○街7號10樓之1跳樓，落在同址大廈2 樓即系爭房屋之陽台死亡，提出系爭房屋建物登記謄本、楊何○○之家屬於系爭房屋陽台舉行法事照片3 紙為證（原審卷第5至6頁、第51至52頁、第65至66頁），並經原審依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署95年度相字第1649號卷宗，查核被上訴人對於其被繼承人楊何○○死亡為自殺無意見。足認被上訴人之被繼承人楊何○○於前開時地自其位於10樓住處墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台而死亡是實。(二)楊何○○於其桃園縣中壢市○○○街7 號10