本文將從馬祖地區的土地開發限制、島嶼土地基盤永續發展潛力條件與未來土地使用發展原則建議等三個面向來探討。
一、馬祖地區的土地開發限制
相較於台灣其他離島地區，連江縣在土地開發上擁有更多的限制條件，其問題包含立地環境的本質；戰地角色所造成的地權疑義；以及因為解嚴以致較晚起步、尚未健全化的土地使用立法等課題。
(一) 馬祖立地條件下的相對限制
1. 尺度迷你的袖珍群島限縮單元開發量體規模
連江縣所治理的轄區「馬祖列島」是由大小約36個「微型小島、礁嶼」構成的群島，陸地總面積約29.6平方公里上下，大約是金門縣總面積的20%，即便縣內最大的南竿島面積亦僅約10.64平方公里，仍比面積16.2平方公里的臺東縣綠島小了將近6平方公里。小的特性，除限縮了馬祖可發展的總量規模，也影響島上建築的適合量體，在不破壞視覺景觀前提下，建物尺度與塊體發展原則成為必要之管控。
2. 地形陡峭缺乏可發展腹地
馬祖列島是以花崗岩為主體所形成的錐狀島嶼，地勢起伏大且陡峭，以海岸、丘陵地型為主，平地少而多山巒，主要島嶼中南竿島、西莒島、東引島等，皆擁有超過50%的高比例地質災害敏感土地。目前島上的少數平地，皆已發展成以海岸天然澳口為中心的分散型小型村落。過去支持傳統漁村蔬果生產的聚落外圍林地，則多數成為戰地政務時期被徵收供軍事使用，受環境變遷，現今的閒置營區，成為供應未來發展之土地需求的最重要潛在腹地。以開發程度最高的南竿島為例，都市計畫的土地使用項目分別有住宅、商業、機關與公共設施用地等，佔計畫面積40％。而其餘山林地、空地、海岸露岩地及軍事營區、據點，在維護島嶼生態與國安考量原則上，皆被視為不宜作發展用途，均劃設為保護區，佔計畫總面積50％以上。
3. 有高比例應被視為環境敏感地區的土地
馬祖列島雖小，但緊鄰大陸閩東沿海，是暖、寒海流南、北相匯之處；面臨閩江口、連江口和羅源灣外海；以及被6,500平方公里海域所圍繞的區域特性，讓馬祖群島成為具有多樣化環境敏感議題的地區。例如：散於主要島嶼周遭的礁嶼，是重要的生態敏感地；各主要人居島嶼上，擁有為數眾多的文化資產而構成文化景觀敏感地之條件；南竿與北竿島上擁有不少營建署調查認定的地表水維護敏感地，屬於資源生產敏感地的範疇；再加上前述的地質災害敏感地等，未來皆市土地使用管理再檢討應受限制發展之區域。
(二) 戰地歷史脈絡下的地權疑義
馬祖列島，原本只是福建閩東北沿海漁民在魚汛時期捕撈漁獲期間的棲息陸地，而後因民眾躲避大陸動亂、尋求海運節點中的發展生機，逐漸形成聚落，因此對於以海為家的馬祖先民而言，不只土地的重要性遠不及大海漁場；甚至視馬祖島上的家為暫時性的棲居之所。兩岸對峙中斷了馬祖先民與原鄉的聯繫，國軍進駐大量使用土地，也迫使馬祖民眾必須面臨失去種植耕地、失去原有謀生機會的處境。戰地政務管制超過40年期間，馬祖民眾沒有機會了解臺灣本島的土地政策，在解嚴初期地籍清查重登作業階段，也忽視了土地鑑界與所有權登記的重要性；甚至有高比例未處裡家族遺產繼承事宜的案例。而這些歷史脈絡，造成今日馬祖地籍登記的混亂，也相對限制了地方的土地交易、土地開發等機會。
(三) 嚴重缺乏土地基本資料
由於島嶼面積太小、亦由於過去所具備的軍事戰地任務，馬祖宛如消失在世界地圖上的空白之所，即便使用率最高的網路圖資搜尋資料庫（google map）都只能看到衛星圖，而缺乏其他圖資。在過去的臺灣研究中，多以臺灣本島為主體，也因為過於接近大陸地區的特性，讓臺灣的土地研究專業工作者幾乎忘了「她」的存在。近年來，中央各相關單位都
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