平價青年住宅, 在浮洲(2) -- 請看花教授的分析

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關於中央在浮洲的平價住宅政策,我們似乎還沒看到具有浮洲特色, 有別於林口A7的規劃設計.....在此之前, 先讓關心浮洲未來的鄉親朋友們看一看玄奘大學財務金融系副教授--花敬群老師的文章"社會住宅與平價住宅", 也可在內心想一想, 浮洲地區居民歡迎的到底是什麼樣由中央空降來的平價青年住宅?


浮洲平價青年住宅用地範圍

 

花敬群週記(99.3.13)--社會住宅與平價住宅 

社會住宅與平價住宅是一組必須被重新釐清的問題。不然有人會混水摸魚。
 
社會住宅基本上是針對社會弱勢家戶提供較理想之照護、居住(或安置)、生活重建等目的為主,關於經濟上的負擔與產權等議題,可以不用特別強調。

因此,以出租或免費方式提供社會住宅是對的方向。

但也因此會衍生出社會住宅經營管理(建築與相關設施設備維護、租金收取、住戶協助、社區糾紛處理等)的權責問題與相關資源投入規劃。而且,在實務上,這都是不容易處理好的事情。
 
此外,社會住宅地點也不能以較偏遠地區或郊區為思考邏輯,而是要蓋在很多地方,每個地方無須太多戶。這點在3月9日內政部長被質詢「大安區為何不能蓋社會住宅」問題時,臉上表情先是微笑,但立即轉為略為緊張表情非常有關。因為聰明的部長很迅速的認知到,政府確實小看與輕忽這件事,社會住宅確實應該要蓋在各個地方。但他不能立刻自我否決或認錯,雖然他知道政策很有問題。

我認為,社會住宅的重要性與複雜性程度,確實有需要由內政部主導成立專案小組(理想上至少由次長召集)或專案辦公室,整合營建署(資源規劃與制度建立)、建築研究所(建築與設施設備管理技術)、社會司(需求推估、住戶協助規劃)、地政司(租賃管理機制規劃)、警政署(社區安全與社區秩序維護)地方政府代表與相關社會團體、學者專家共同組成,對整體制度與操作技術進行較完整的規劃與模擬(設定某幾個個案進行規劃測試),這樣才能快速累積國內經驗。(這也是目前住宅法草案尚未觸及之處)

此後,再將相關經驗移轉給各地方政府,讓他們因地制宜進行發揮。(目前住宅法草案把這件事交由地方政府負責的方式過於草率,因為這麼複雜且牽涉諸多制度建立與機關整合的議題,地方政府是辦不來的。)
 
平價住宅則是針對經濟弱勢家戶提供安定、適宜品質、可負擔的居住環境。出租或出售確實都是可以思考的方式。重點是,我們不能重蹈國宅政策的覆轍,讓房子只在政府售出時是平價的,但第二次出售以後就一點也不平價。因此,如果政府還是要繼續鄉愿的認為,平價住宅政策就只是蓋便宜一點的房子賣給所得可能較低的人民就好,那行政院長只要隨便找個小學生來當就可以勝任了。

平價住宅的核心概念確實是「平價」,更重要的是對「平價的管理」。

從興建的角度而言,興建平價住宅所使用的材料要「物美價廉」(不是「物廉價廉」,更不是「物廉價美」),要嚴選素材。因此,就區位而言,不宜太偏僻、生活機能不宜太差。就環境而言,可以是週遭環境較為老舊,甚至鄰近一些鄰避設施,但不應該是交通成本及大或工作機會極少的地區。這是一種資源有限下不得不的交換選擇關係。

就建材與設施設備選擇而言,必須是耐用且少裝飾,好維護且成本低,必要設備應完整提供,不必要的設施一個也不要有。就社區與格局規劃而言,必須是實用而不花俏,好住而不用好玩。

這些關於「平價管理」的基本原則,一方面涉及專業者介入的必要性,也表示「利潤」與「利潤創造」必須被嚴格規範,不能向民間建築個案規劃般,以附加價值創造為建築設計的首要目的。也因此,這樣的興建計畫,本質上並不適宜採公開招標方式(特別是價格標)辦理,而是要類似政府興辦自用辦公室一樣,將規格標(設計與監工)與營建標予以區隔,先辦理規格標,再辦理營建標,再讓規劃設計團隊來監督營造團隊。 

另外,「平價」就是要讓政策所希望幫助的人負擔的起。負擔能力的問題比較複雜,以後有機會再進一步討論。但至少,平價住宅要真的比較便宜(相對於當地的房價(租金)水準),要讓中低所得家庭在支付價格或租金後,還可以維持合宜的生活水準。(林口18萬一坪怎稱的上平價?) 

就出租與出售問題而言,出租當然是比較理想的做法,因為提供安定且平價的居住機會,是政府協助經濟弱勢家戶的基本職責。但政府因此則要擔起管理維護的職責,至少也要將此項工作 交付可以妥善處理的代理人,這也涉及相關評選與監督機制的建立。此外,出租平價住宅也涉及政府住宅補貼財務規劃與分配的問題,這亦是另一項須進一步討論的議題。

出售雖然未嘗不可,但決不可以採取「賣斷」方式。終究,平價住宅還有另一項基本特性,就是「必須讓需要協助的家戶有機會輪流使用」。

因此,平價住宅的「出售」不應與民間住宅交易等同視之,而是一種受協助家戶與政府住宅資源之「長期財務安排」。也就是說,購買平價住宅的實質內容,應該是由民眾支付一筆權利金,讓該家戶有長期使用該住宅的權利。一但遷出或預備購置其他民間住宅時,該筆權利金可無息(或以定存利息減碼)全額退還。

這種方式的好處,是讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積購屋資金與能力,讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前的過渡方式,而且不會讓政府有限的住宅資源消耗。另一方面,政府收取的權利金,則是做為興建與管理平價住宅的低成本資金,這些資金式足以讓政府以公有地興建平價住宅時,無需再另外支出公務預算。 簡單的說,出售式的平價住宅,是以購屋者繳付的價金做為營建資金,以其利息做為管理費用。此模式具有自給自足的自償性功能,一旦有人要退出此活動,則由接手者承接該項價金與利息,政府只要調合此移轉過程,並且擔任平價住宅銀行的角色即可。(亦即買平價住宅要找政府,賣平價住宅也只能賣給政府,價格完全確定且可預期,毫無炒作空間可介入。)因此,沒有任何人會因為購置平價住宅而不勞而獲,購置平價住宅者也不用擔心跌價損失。安心且實惠。

(本文轉載自花敬群老師的部落格

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更有心深入這個議題的朋友, 還可以參考下面這篇:

打開潘朵拉盒子--台灣容積管理之問題與挑戰
http://tw.myblog.yahoo.com/techuanli/article?mid=24&prev=28&next=23&page...

看看都市計畫學者與公務歷練深厚專家-李得全先生,對”台灣與台北縣的容積率”的醒思

++0

看完了花老師的這篇文章,對浮洲青年住宅有點想像的朋友們不知是否會觸動什麼想法, 我自己倒是有了一點疑問...但又再反覆讀老師的文章與起他人討論後, 有了下面心得: (與大家分享)

文末最後一段 "讓人民可以在居住平價住宅期間持續累積購屋資金與能力,讓平價住宅成為民眾進入住宅市場前的過渡方式"....

平價住宅也應該像社會住宅一樣, 是設在很多處但每處不要一大區(不要落入政府現在大片公有地集中設置青年平價住宅的思維) ,就不會產生過渡式住宅會造成有平價住宅的地區永遠被定型為 "低收入區" 而讓平價住宅周邊環境無法翻身的擔憂了....

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加入時間: 2008.02.29

xx0

加入時間: 2008.02.29
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