房客裝Wi-Fi,房東竟斷電?

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【新聞疑義1729】房客裝Wi-Fi,房東竟斷電?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

桃園市一名房東,今年初將5樓房子租給房客,自己住在7樓,但因房客工作需要,自行在家中裝設Wi-Fi設備,房東卻以Wi-Fi有電磁波疑慮,擔心危及家人安全,多次關閉電源,導致房客遭斷電無法工作,影響權益,氣得狀告房東,經桃園地檢署偵查終結,昨天依強制罪嫌將房東提起公訴。

檢警調查,遭起訴的邱姓房東將桃園區廈門街的公寓5樓租給許姓女子,每月房租1萬5000元,租約至2022年1月底;而許女從事網拍工作,寬頻網路是必備工具,有時也會有顧客到租屋處洽談生意或看實體物品,未料卻因使用Wi-Fi多次遭房東斷電。

許女今年1月租屋後,3月就在家中裝設Wi-Fi方便工作,住在7樓的房東獲悉,認為裝設Wi-Fi設備有電磁波疑慮,會危害家人安全,在未告知許女的狀況下,從3月中旬至5月初期間,多次從晚上到隔天上午7、8時關閉5樓的總電源,導致許女無電可用。

許女不堪其擾,氣得狀告房東侵權,並提出雙方租賃契約當作證據,檢方偵查時,房東坦承將5樓租給許女當辦公室使用,但因為房屋租賃契約中,並沒有約定或限制電源使用方式、時間,且房東未經房客同意斷電,遭檢方依強制罪嫌提起公訴。

對於這起件租屋糾紛,附近鄰居表示,房東因家人健康因素,特別重視電磁波問題,常拿著檢驗儀器,指著電磁波數據,提醒鄰居不要使用吹風機、手機、無線電話等高電磁波電器,未料竟會為了防範電磁波關掉房客的電源。

崔媽媽基金會社會事業處長張艾玲指出,租賃契約除制式合約外,雙方可依各自需求在附加條款中載明,一般房東常會要求房客不可飼養寵物、屋內不可抽菸等,房客則會要求房東換鎖、提供電話等。

但若在租約期間新增的需求,就必須徵得雙方同意,並加註到契約附加條款中再簽名,以避免不必要的糾紛,就算日後訴訟也有依據。

律師湯偉也提醒,若因個人特殊原因,房東應在租約中載明不可裝設基地台、Wi-Fi等類似規範。

但房屋出租後,房客就依法擁有使用收益的權利,強行斷電已涉及強制罪,可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。

(蘋果日報2017年11月15日報導: 房客裝Wi-Fi 房東竟斷電)

【疑義】

一、房屋租賃使用限制條款之適用

 

(一)房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條(使用房屋之限制)之適用

 

按如是房屋租賃,而且承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第8條(使用房屋之限制):「本房屋係供住宅使用。非經出租人同意,不得變更用途。承租人同意遵守住戶規約,不得違法使用,或存放有爆炸性或易燃性物品,影響公共安全。出租人□同意□不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。前項出租人同意轉租者,承租人應提示出租人同意轉租之證明文件。」之適用。

 

問題是一般的房屋租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。

 

(二) 如是房屋租賃但非企業經營者或非定型化契約或消費者,依民法等相關規定

 

又如是房屋租賃,但非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條之規定。反而要回到民法房屋租賃等相關規定。

 

即與房屋租賃之使用限制有關者,係規定於民法第438條:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」、第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」、第444條:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」、第432條:承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」、第433條:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」。

 

(三) 小結(此種租賃糾紛之事前預防)

 

惟查「承租人不得於租賃物內及租賃物上,裝Wi-Fi」之使用限制或電源使用方式、時間之限制,在前開民法相關規定及房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條規定中,均未有相對應之規定(因純裝Wi-Fi,未涉及室內裝修、違規變更與違反使用用途之使用,如也無其他違法情事,就非房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條所定「變更用途、違法使用,或存放有爆炸性或易燃性物品」,也非民法第438條所定「未以依租賃物之性質而定之方法為使用」、第443條所定及房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第8條所定「轉租行為」及第432條所定「未以善良管理人之注意,保管租賃物」),是要杜絕此種租賃糾紛,自應從事前預防的「契約條款具體明確」及「情報蒐集」等二方面著手(註五)。

 

即有關房屋租賃之使用限制(例如承租人不得於租賃物內及租賃物上,裝Wi-Fi;又如電源使用方式、時間之限制)及交付租賃物之現況舉證資料等,自應於租賃契約條款具體明確之,以杜爭議。

 

另外,承租人在實地看屋時,也應對此等使用限制,詳予瞭解,以免徒生誤會或困擾。

 

二、妨害自由罪

 

按以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金,刑法第304條第1項定有明文。

 

又刑法第304條之強暴、脅迫,祇以所用之強脅手段足以妨害他人行使權利,或足使他人行無義務之事為已足,並非以被害人之自由完全受其壓制為必要。如果上訴人雇工挑取積沙,所使用之工具確為被告強行取走,縱令雙方並無爭吵,而其攜走工具,既足以妨害他人工作之進行,要亦不得謂非該條之強暴、脅迫行為(註六)。

 

另刑法第304條第1項稱「強暴」者,乃以實力不法加諸他人之謂,雖不以直接施諸於他人為必要,即間接施之於物體而影響於他人者,亦屬之(註七),然仍須被害人在場,始有受強暴之可能,倘被害人根本不在場,自不足構成強暴事由(註八)。

 

次按刑法第304條之強制罪,主要係懲罰行為人以「強暴、脅迫」之方法,妨害他人意思決定之自由,客觀上,強制罪的不法構成要件是以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利。所謂「強暴」,係指一切外在有形之『不法』腕力使用,亦即行為人施用暴力而強制他人,剝奪或妨礙他人的意思形成、意思決定或意思活動的自由,以迫使其行無義務之事,或妨害人行使權利者即為強暴;亦即逞強施暴,對於他人身體,以有形之實力或暴力施以直接或間接『不法』攻擊之謂;且須以對人直接或間接施強暴脅迫為限,對物施加暴力則不包括在內(註九),準此,刑法第304條第1項之強制罪,係在於保護個人之意思決定自由,行為人施強暴、脅迫之對象,必須以對「自然人」直接或間接為之為限,法人則不屬之,單純對「物」亦不包括在內,倘行為人對物施以強制力時,被害人並未在現場,自無從感受行為人對之實施強脅手段,亦無從影響其意思決定自由,即與本條所謂強暴脅迫之要件不符(註十)。

 

從而,本案報導如屬實,檢方所認如無誤,房東坦承將5樓租給許女當「辦公室使用」(基於誠信原則,縱未就「承租人得否於租賃物內及租賃物上裝Wi-Fi」有所約定,許女為從事網拍工作所必備之寬頻網路,自得增設之;至於增設後,所生有益費用之返還、是否應回復原狀或恢復原狀【註十一】等問題,則是另一事),但因為房屋租賃契約中,並沒有約定或限制電源使用方式、時間,且房東未經房客同意斷電,遭檢方依強制罪嫌提起公訴,尚不意外。

 

三、斷電或斷水,有無符合比例原則及誠信原則?

按租賃糾紛,雖非公法性質,僅係私權爭議,惟仍有居於憲法層次之比例原則的適用。

 

而所謂比例原則之內涵,除目的正當性原則外,則明顯於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。

 

又民法第148條第2項也規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」

 

積欠租金之催告與終止,土地法第100條及民法第440條設有處理規定(註十二)。本案租賃糾紛,出租人也尚有其他方式處理,不須逕予違約斷電或斷水。

 

從而,因積欠租金及其他租賃糾紛而斷電或斷水,有無符合比例原則及誠信原則(註十三)?或犯了強制罪?均值得所有租賃當事人,深思之。

 

四、額外提醒(稅局獵漏盯上包租公,出租人千萬要注意)

 

據經濟日報今日(2017年11月15日)的報導,稅局獵漏已盯上包租公,出租人千萬要注意!

 

其報導轉載如下「台北國稅局已展開出租房屋查核,發現出租套房、雅房的包租公、包租婆往往未依法申報租賃所得;其次,房屋租賃所得減除的必要損秏及費用計算常常有誤,如提不出證明文件或憑證,則按租金收入的43%計算。

 

台北國稅局提醒,民眾如有出租房屋,應確實依規定辦理綜合所得稅結算申報,勿心存僥倖;一經稽徵機關查獲有短報或漏報情事者,除依法核定補稅外,另應依所得稅法第110條規定處所漏稅額二倍或三倍以下罰鍰。

 

近年來房屋租賃市場盛行將一戶房屋隔間成獨立的套房或雅房出租,以獲取較高的租金報酬,因個人房客無扣繳及申報憑單義務,台北國稅局在查核時發現房東往往未依法申報租賃所得。

 

其次,房屋租賃所得減除的必要損秏及費用計算,常常發生錯誤。

 

依所得稅法規定,是以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為房屋租賃所得額。(https://money.udn.com/money/story/6710/2821267)」。

【註解】

註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。

註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。

註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90...

註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(卜土http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E13...https://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5...)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。

註五: 租賃糾紛之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,但仍以事前預防為重。而事前預防,則須從「情報蒐集」及「契約條款具體明確」等二方面著手(【新聞疑義1688】租賃物修繕法令之適用http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...)。

註六:最高法院28年上字第3650號刑事判例參照。

註七:臺灣高等法院99年度上訴字第2843號刑事判決參照。

註八:最高法院85年度台非字第356號、86年度台非字第122號刑事判決參照。

註九:最高法院94年度台上字第6249號、85年度台非字第344號刑事判決、22年度上字第2037號刑事判例參照。

註十:臺灣高等法院99年度上易字第639號刑事判決參照。

註十一:有益費用之返還及是否應回復原狀或恢復原狀,請參民法第431條:「承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。」、房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第9條:「……房屋有改裝設施之必要,承租人應經出租人同意,始得依相關法令自行裝設,但不得損害原有建築之結構安全。前項情形承租人返還房屋時,□應負責回復原狀□現況返還□其他   。」及【新聞疑義1706】恢復原狀或回復原狀? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...等。

註十二:按定期租賃,因符合民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」或第451條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」所定者,而成為「不定期租賃」(屬「租賃未定期間者」本就是「不定期租賃」)。而房屋不定期租賃之收回,依最高法院37年上字第7729號判例之意旨,則應適用土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之規定。

註十三: 【新聞疑義1690】沒繳租金,慘被斷水!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

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