有夠衰！買到凶宅

【新聞疑義1725】有夠衰！買到凶宅

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件，或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入，但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索，仍有賴大家一起努力，以企細辨曲折，供為政者及大眾參考，減少社會成本及公器的浪費) 

【新聞】

多數購屋族避之唯恐不及的凶宅，不幸買到了該怎麼辦？可別以為只要提告，就能拿到賠償金，就有個被法官判敗訴的血淋淋例子。

真的好倒霉！據三立新聞報導，一名郭姓男子透過仲介向鄭姓男子買下位在新北市蘆洲區的房子，沒想到3年後想轉賣，卻被告知房子是凶宅！認為前屋主刻意隱瞞、要求解約，但提告後，法官卻判定郭男敗訴，因從得知誤買凶宅到提告，時間相隔過久，6個月的解除權時限已過。 除此之外，前屋主鄭姓男子表示，自己是第二手屋主，買房時，第一手屋主並未明確告知，自行調查也無異樣，經法院調查，警方無登入凶宅查詢系統，一般民眾也無法調閱公文輕易查知，因此駁回提告。 可道律師事務所律師吳存富表示，依據法律規定，買賣房屋時，屋主必須在不動產現況說明書應記載事項部分，揭露有無非自然死亡事件，若刻意隱瞞恐將涉及詐欺，但責任告知反為，只在房屋「專有部分」，如果是鄰居、中庭或公設區域等，就無告知義務。 如果真的很在意，好房網也曾報導，有6個方法簡易篩選是否為凶宅，如積極拜訪鄰居、管委會、鄰里長等，透過聊天探聽，以了解實際屋況；也提醒購屋族在簽契約時，可詳細註明「若買到凶宅，買賣雙方必須解約，且須返還價金，絕無異議」，進一步避免損失糾紛。

(好房網News 2017年11月13日報導: 有夠衰！買到凶宅　法官用這個理由判敗訴)

【疑義】

一、凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛

按凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值(註一)，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」（註二）。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（註三）。

又凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛。

從而，個案上，如果當事人間就「持有期間」或「一定期間」有所約定，逾該「持有期間」或「一定期間」，自非凶宅；但當事人間如未約定，則只能好求諸於「法理」及「經驗法則」。

二、物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間

按本案即為預售屋買賣，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA71…)」 之適用。即企業經營者所提供之個案定型化契約，應記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項」及不得記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項」。

惟如非企業經營者或非定型化契約，就無預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用;有關物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使及其法定期間，就應回到民法第354條、第355條、第356條、第359條、第365條、第373條等規定。

即買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金(依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，註四)。

惟前開所謂物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使，民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，定有其法定期間。

即(一)如出賣人並非故意不告知瑕疵，則於買受人依民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」規定為通知後六個月間不行使而消滅。

(二)出賣人縱使故意不告知瑕疵，此物之瑕疵擔保請求權或解除契約之行使，也自物之交付時起經過五年而消滅。

三、小結(本案分析與此種案例之事前預防)

(一) 本案分析

從而，本案報導如屬實，法院所認如無誤，本案出賣人(前屋主鄭姓男子)表示，自己是第二手屋主，買房時，第一手屋主並未明確告知，自行調查也無異樣，經法院調查，警方無登入凶宅查詢系統，一般民眾也無法調閱公文輕易查知。即出賣人並非故意不告知瑕疵，本案解除權或請求權，仍有「買受人依民法第356條定為通知後六個月間不行使而消滅」之適用。

但本案買受人(現屋主郭姓男子)因從得知誤買凶宅到提告，時間已逾6個月，受敗訴之判決，自不意外。

(二) 此種案例之事前預防

此種案例之事前預防，須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手（註五）。

其中，「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」部分，記得凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛。

至於「情報蒐集」，可經「上網(各種凶宅網、新聞報導等)」、「洽詢或隱性訪談(鄰居、警察、里長、仲介等)」、「實際看屋(凶宅)」等方式為之。

【註解】

註一：請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…。

註二：民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三：最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。

註四:民法第359條但書所稱依情形，解除契約顯失公平者，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。另民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

註五:此部分，請參【新聞疑義1719】家前有電線桿，怎麼辦? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1714】預售交屋門牌，跟說好的不一樣！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1710】買到「套繪管制」，農地不能蓋農舍? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1668】公設重大修繕，得否請求減少價金？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1665】小心！買屋要幫建商繳土增稅? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1604】買到爐渣屋，怎麼辦?

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」，敗訴？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…等。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article…有很多法律及房地產知識，可以參考。