買到「套繪管制」,農地不能蓋農舍?

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【新聞疑義1710】買到「套繪管制」,農地不能蓋農舍?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

別以為買了二分半農地就可以蓋農舍。高雄美濃羅姓農民廿年前買農地,近日申請興建農舍被打回票,原因是過去可用「未毗鄰農地」合併計算建蔽率,他買下的部分農地,已被前地主「借去蓋房子」,土地謄本註記「套繪管制」,不能再蓋農舍。

民國八十九年農業發展條例修正前,農地不限制土地大小,農舍建蔽率為百分之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定,若是單筆土地用地不足,可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算。農發條例修正實施後,須面積兩分半(零點二五公頃)以上農地才能興建農舍。

高市朱姓農民兩年前花一千三百萬元購買四分農地,今年初向市府建管處請領建築執照,發現遭套繪。農地若無法興建農舍,價格少三成,退休規劃也被打亂。朱說,依買賣合約註記「若被套繪可無條件取消買賣」,但賣家推說錢已花光不願退還,申請調解三次仍無法解決。

「被朋友誤會真的很冤枉」,前高雄縣議員李雲廷說,廿幾年前購入一筆農地,四年前轉售友人,對方今年六月才發現買到套繪農地,非常不諒解,誤以為他存心欺瞞。

美濃地政士李瑞香表示,一年多前接獲客戶抱怨發現這個問題,陳情至今無法解決。早年建管單位未同步將農舍資料知會地政事務所,官方紀錄出現空窗期,才會衍生糾紛。

高雄市政府工務局在內政部督促下,從民國一0三年底開始著手清查,查出套繪管制土地集中在原高雄縣區域,目前約一萬八千多筆,美濃占八千兩百多筆,目前仍有旗山、杉林的農地資料尚未登錄。

據了解,全國各縣市都有類似問題,屏東縣政府城鄉發展處公安使用科科長陳炳鴻表示,縣府每年大約會收到兩百件土地變更使用執照的案件,其中約半數為解除套繪管制,換算來說每年約有一百筆到一百廿筆是跟套繪管制有關。

李雲廷認為,公部門橫向連繫不良,才導致地主權益受損。許多買賣已完成,衍生土地糾紛,農委會應不要再追套繪陳年老帳,讓爭議落幕。

(聯合報 2017年11月06日報導: 買到「套繪」農地不能蓋農舍 求償無門)。

【疑義】

按買農地興建農舍,【新聞疑義1285】農地農用,不課奢侈稅?(註一)一文中,除提及「買賣農地興建農舍要注意的成本及風險」外,尚在「申請興建農舍之申請人資格四、其他限制」中,也特別提到「(五)個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理(農業用地興建農舍辦法第10條參照)。以集村方式興建農舍者,請參農業用地興建農舍辦法第11條之規定,其他亦同(註二)。」。

 

換言之,個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件,除「應依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法規定辦理」外,如是山坡地保育利用條例第3條:「本條例所稱山坡地,係指國有林事業區、試驗用林地及保安林地以外,經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要,就合於左列情形之一者劃定範圍,報請行政院核定公告之公、私有土地:一、標高在一百公尺以上者。二、標高未滿一百公尺,而其平均坡度在百分之五以上者。」、第5條:「本條例所稱山坡地保育、利用,係指依自然特徵、應用工程、農藝或植生方法,以防治沖蝕、崩坍、地滑、土、石流失等災害,保護自然生態景觀,涵養水源等水土保持處理與維護,並為經濟有效之利用。」所稱「山坡地」保育或利用,就要受山坡地保育利用條例等相關規定之拘束。

 

若是農、林、漁、牧地之開發利用,依水土保持法第8條之規定,應經調查規劃,依水土保持技術規範實施水土保持之處理與維護(水土保持之處理與維護:係指應用工程、農藝或植生方法,以保育水土資源、維護自然生態景觀及防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流等災害之措施)。

 

又如是在山坡地或森林區內,從事農、林、漁、牧地之開發利用所需之修築農路或整坡作業或開發建築用地,依水土保持法第8條之規定,水土保持義務人應先擬具水土保持計畫,送請主管機關核定,如屬依法應進行環境影響評估者,並應檢附環境影響評估審查結果一併送核。

 

是買農地打算興建農舍,當然不能只看地籍圖、謄本,除「實地勘測,瞭解蒐集與研判,附近特殊設施及其他值得注意的設施及其對該物件之影響、安全與隱私之狀況等重要資訊」(註三)外,對於農業用地興建農舍辦法、都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法、水土保持法及山坡地保育利用條例等相關規定,也應查考(註四)。

 

從而,本案報導如屬實,本案買賣合約雖已註記「若被套繪可無條件取消買賣」(即就此部分已具體明確),或可做為事後救濟之依據(註五);惟本案買受人因情報蒐集研判之疏漏(土地謄本已註記套繪管制,結果,因買受人未調謄本或調了謄本看不懂其內容或調了謄本未詳予研判,註六),以至於落入「買了農地不能如願興建農舍」及「解除契約,要不回買賣價金(賣家推說錢已花光不願退還,申請調解三次仍無法解決)」之困境,硃為可惜。

 

此案件,也更彰顯筆者常提醒的,「買屋糾紛賣屋陷阱之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,惟仍以事前預防為重。至於事前預防,則須從情報蒐集、契約條款具體明確(含不動產現況說明書)及要求保證品質等三方面著手(註七)」此句話的重要性。

 

【註解】

註一:http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註二:http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e8%be%b2%e8%88%8d...

註三:按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就」或「有情事變更情事」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之),向債務人請求之。

所以,當事人間的約定,實涉當事人間之權利及義務,當事人間大多數糾紛也起於「當事人間約定,未能以書面具體明確化」,如當事人間約定,能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛。而「不動產說明書」實為現成屋買賣債權契約之一個重要附件,其往往也是「不動產糾紛重要爭執之點」,如能以書面並具體明確化,自較能杜絕糾紛,當然更好。

從而,房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範,要求業者賣房前必須詳列建物50公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施,甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所,都必須寫進交易合約中,新規定預計下月報內政部後即開始實施,本文自予以贊同。

人稱之嫌惡設施,見仁見智;而且所稱「建物50公尺內」,也有「50公尺之起點、終點及量測上的爭議」;為使不動產說明書之詳列,更具體明確化,更杜絕糾紛,本文爰建議(一)不動產說明書詳列的「嫌惡設施」,不以「嫌惡設施」稱之,而以「特殊設施或其他值得注意的設施」稱之。(二)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,以買賣標的主要出入口前緣之中點為50公尺之量測起點,「特殊設施或其他值得注意的設施」之主體、附屬建物、所有固定設備以及其座落之土地均屬之,以不細分或割裂為宜,如要細分或割裂,也應具體明確之。(三)建物50公尺內之「特殊設施或其他值得注意的設施」,固由出賣人(賣方)自行說明,並經仲介善盡查證義務確保之,惟如能由合法測量公司施測並提供「建物50公尺內特殊設施或其他值得注意的設施之現況測量圖,並在現況測量圖上標註起點至特殊設施或其他值得注意的設施某點之平面距離」則更能杜絕糾紛,其費用則建議由「出賣人負擔」或另行約定之(【新聞疑義723】不動產說明書,將詳列嫌惡設施?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...)。

註四:【新聞疑義1293】買地踩地雷,地籍謄本看不出http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註五: 按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金)。

換言之,買賣標的物縱有通常效用之瑕疵或預定效用之瑕疵,買受人如有民法第355條:「(第1項)買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。(第2項)買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責。

從而,本案報導如屬實,土地謄本即已註記套繪管制(結果,因買受人未調謄本或調了謄本看不懂其內容或調了謄本未詳予研判) ,有無民法第355條所定重大過失而不知其瑕疵之情形,值得思考。

註六:類似案例,土地謄本已註記「此地號土地為某地號土地之法定空地」,結果,因買受人未調謄本或調了謄本看不懂其內容或調了謄本未詳予研判,而買了不能興建建物之建地

註七:請參海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟(https://www.peopo.org/news/311877)、【新聞疑義1686】漏水屋之事前預防、事中防止及事後救濟http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&p...等。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...,有很多法律及房地產知識,可以參考。

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