擅闖房客房，小心！刑責伺候

【新聞疑義1702】擅闖房客房，小心！刑責伺候

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

房東莊先生來信詢問《蘋果》：近期老是聯絡不到年邁的房客，擔心在租屋處發生事情，假如未告知租客就破門而入是否違法?

 崔媽媽基金會社會事業處處長張艾玲表示，租約還未終止的情況，房東是沒有權力進到屋內，我們會提醒房東，除非有足夠的跡象，或證明房客可能在房內出事，否則租期未到，房東不能隨意進出屋內，即便有跡象能證明，建議還是要找第三人陪同進屋，當作人證比較洽當。

(蘋果日報   2017年11月01日報導: 【買房問蘋果】租屋期房東擅闖屋內　建議第三人陪同)。

【疑義】

按從民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定及最高法院22年上字第891號判例：「刑法第三百二十條第一項所謂無故侵入他人住宅，指無正當理由擅入他人住宅而言。如出於有權搜查之職務上行為，自不能謂為無故侵入。」之意旨觀之，承租人在租賃關係存續中，有使用收益租賃物之權利，縱使是出租人，也不得無正當理由擅入承租人之住宅，以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。

而前開所謂正當理由，「出租人在租賃關係終止前，於合理時間、次數之情形下，並在承租人同意下，帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」，或屬之，惟如出租人經承租人要他離開後，仍拒絕離去，自難謂係正當理由。

此時出租人應先離去，再依民法第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。…」、第445條：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」等相關規定（如為定期租賃），催繳積欠之租金、終止租賃契約（催繳積欠之租金及終止租賃契約，最好用存證信函，以利舉證）、進入屋內及就留置物取償（進入屋內及就留置物取償，記得要有證人、攝影及拍照，以杜絕糾紛）為是（註一）（註二）。

又出租人與承租人間如有「有關留置清償相關事項，依民法相關規定辦理；承租人同意，出租人得進入屋內，進行留置清償。」此約定（註三），自是更能杜絕糾紛，減少有無前開正當理由之疑慮。

【註解】

註一：【新聞疑義1181】闖房客屋拒離去，房東起訴！http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…。本文為102年間之文章，併予敘明。

註二：其他案例，請參【新聞疑義1611】我不是惡房東http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,…、【新聞疑義1423】討房租，偷開房客門，也不行http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,65…。

註三：此條款，位於筆者所擬具之房屋租賃契約書(簡式-法學講師楊春吉提供，未經同意請勿直接使用：其沿革:1.104.08.04製作2.104.08.05增訂第十四條之一惜命條款、第十四條之二非凶宅保證條款，並修正第六條第三款、第十七條至第十九條3.104.08.10修正第六條第三款並增訂第六條第四款4.104.08.11修正第五條第一項、第六條第四款並增訂第十五條第四項)第16條第3項。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...，有很多法律及房地產知識，可以參考。