濃煙嗆死2狗,是凶宅?

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【新聞疑義1703】濃煙嗆死2狗,是凶宅?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

讀者來函詢問《蘋果》:我買中古屋,房仲及屋主雖告知曾發生火警、無人傷亡,但後來才從主委口中得知,濃煙曾造成2隻狗死亡,我可向房仲及前屋主求償不實告知的部分嗎?

 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,「這部分恐難以究責於房仲及前屋主,因為瑕疵的定義,可以分為功能的減損跟價值的減損,以狗狗嗆死這件事來看,房屋的功能性並無減損,價值的部分,因為狗狗死於非命與人類非自然身故並不能等同,所以也沒有造成價值減損,並不影響日後房屋出售的價格。」

 永然聯合法律事務所資深律師陳宜鴻則說,「目前不動產說明書並沒有要求需記載,寵物或動物在房屋內死亡的情況,因此如果前屋主及房仲沒有隱瞞房屋火災的情況,後手買方可能無法向前屋主及房仲請求賠償。如果買方在簽約前有進一步詢問火災情況,對方假如有刻意隱瞞,或許還有一點求償空間。」

 由於寵物是因火災身故,有些人心裡會覺得毛毛的,建議購屋前可向鄰居、管委會或管理員多加詢問屋況,避免類似糾紛。

(蘋果日報   2017年10月31日報導: 濃煙嗆死2狗 房仲隱瞞恐難求償!)。

【疑義】

一、濃煙嗆死2狗,是凶宅?

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

另民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(註一)。

 

至於凶宅,從經驗法則來看,雖得認為有滅失或減少其價值(註二),但是否為凶宅?則應先從當事人間之約定(凶宅之約定,應以書面,並在時間、區域及操作性定義等三方面,具體明確之,始能杜絕糾紛);當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」(註三)。而所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(註四)。

 

從而,買受人與出賣人間,在操作性定義上,非不得納入「濃煙嗆死2狗是凶宅」,只是買受人如在時間或區域或操作性定義上,要求太嚴格,逾出賣人能承受之範圍,可能較難買房。故本文建議買受人在時間或區域或操作性定義上之要求,適當為宜。

二、本案買受人自認「我買中古屋,房仲及屋主已告知曾發生火警」

 

換言之,買賣標的物縱有通常效用之瑕疵或預定效用之瑕疵,買受人如有民法第355條:「(第1項)買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。(第2項)買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責。

 

惟本案買受人雖自認「我買中古屋,房仲及屋主已告知曾發生火警」,但不代表等同「本案買受人已知災後所有通常效用之瑕疵」,僅能說明「本案買受人已知曾發生火警此事實」。

 

但買賣不動產,通常情形會去實地看屋,其災後通常效用之瑕疵雖無法全部知悉,但仍可見部分通常效用之瑕疵;此可見通常效用瑕疵部分,如非出賣人故意不告知其瑕疵,本案買受人將因重大過失,而不知有其瑕疵者,而不得解除其契約或請求減少其價金。

 

至於日後始知之瑕疵,除出賣人故意不告知瑕疵於買受人(民法第357條參照)外,則仍有民法第356條第3項:「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」之適用。

 

三、曾發生火警但未成為凶宅之房屋,可否買?

另曾發生火警但未成為凶宅之房屋,可否買?

 

則須依火災程度、火災對該房屋之影響、鑑定費多少與其由誰負擔、修繕費多少與其由誰負擔、買受人主觀的接受程度及通常情形可接受此種物件之對象與其人數等因素綜合研判之。

【註解】

註一:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。

註二:請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅,退屋,為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1...)。

註三:民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註四:最高法院99年度台上字1633號民事判決等參照。

註五:其他案例,請參https://www.google.com.tw/search?source=hp&ei=sWD6WYuABMW98QXvwYqABQ&q=%...

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...,有很多法律及房地產知識,可以參考。

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