前立委哭哭,購屋7年仍無法過戶?

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【新聞疑義1704】前立委哭哭,購屋7年仍無法過戶?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

前立委周雅淑2010年間花785萬元,向嘉泉公司購買位在中和員山路的「嘉泉名璽」預售屋,不料之後嘉泉出現財務困難,合建地主另找金主續建,卻遲遲無法交屋,周女因此提告要求嘉泉與負責信託管理的臺億公司要將不動產移轉登記給她,不過,法官認為嘉泉及臺億均不否認雙方有購屋契約,但因嘉泉尚未依約償還金主出資及利潤,因此周女無權要求臺億移轉該房產,判周女敗訴;尚可上訴。

 周女提告指出,2010年10月她向嘉泉公司購買「嘉泉名璽」建案中的14樓預售屋及停車位,總價785萬元,但嘉泉卻爆發一屋多賣、資金不足等問題而無法完工交屋,之後嘉泉合建的地主向遠銀資產管理公司融資借款6億餘元,將土地設定抵押,並信託登記給臺億公司。

 今年1月初,臺億已取得使用執照,卻遲遲未移轉房屋及停車位,周女因此提告要求確認擁有房地所有權,及移轉登記請求權,另要求嘉泉應指示臺億將房屋、停車位過戶給她。

 由於嘉泉、臺億均不否認與周女間的購屋契約,新北地院因此認為沒有確認的必要,至於周女要求嘉泉應指示臺億應將房屋、停車位移轉給她,法官認為嘉泉尚未依信託合約約定,仍未處理金主遠銀公司出資及利潤等問題,因此仍無權要求臺億移轉信託財產,判決周女敗訴,但判決也指出,若周女認為嘉泉已違約,則另提訟要求損害賠償。

 (蘋果日報  2017年11月01日報導: 前立委哭哭 花785萬購屋7年竟仍無法過戶)。

【疑義】

按依民法第348條第1項:「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」及第373條:「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利。」之規定,物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,出賣人不履行前開義務者,買受人得依關於債務不履行之規定,行使其權利(註一)。

 

即如無法律或事實上的給付障礙(註二),買受人自得於所有權移轉登記請求權15年之消滅時效內,向出賣人請求使其取得該物所有權(註三),或依其他債務不履行之相關約定及規定(例如民法第226條:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」等),行使其權利。

 

又前開所謂法律或事實上的給付障礙?例如依土地法第43條:「依本法所為之登記,有絕對效力。」之規定及最高法院33 年上字第 4983 號民事判例:「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力,係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設,故登記原因無效或得撤銷時,在第三人未取得土地權利前,真正權利人對於登記名義人仍得主張之。」之意旨,如受讓人係善意第三人,自不能再為塗銷登記(註四):又如受託人因信託行為而取得之信託財產(註五),在信託關係尚未消滅前,受託人自不得違反信託本旨,而處理信託事務(註六),即除法律另有規定外,受託人不能在違反信託本旨之情形下,逕為移轉信託財產予他人。

 

從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,本案買受人(周女)因本案嘉泉、臺億雖均不否認與買受人(周女)間的購屋契約,而有了該系爭不動產之所有權移轉登記請求權;惟因該系爭不動產為信託財產,在信託關係尚未消滅前,受託人自不得違反信託本旨,而處理信託事務,而有了法律或事實上的給付障礙:本案買受人(周女)「目前」請求移轉登記該系爭不動產之所有權,尚無理由,敗訴不意外。

 

本案買受人(周女) ,目前,反而應依民法第226條:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」之規定,及最高法院39年台上字第 411號民事判例:「物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務,固為民法第二百四十八條第一項所明定。惟債之給付不能時,除係因可歸責於債務人之事由所致者,債權人得依同法第二百二十六條第一項規定,請求損害賠償外,不仍請求履行契約。」、30年上字第 1253號民事判例:「物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務,惟買賣契約成立後,出賣人為二重買賣,並已將該物之所有權移轉於後之買受人者,移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付,原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害,不得請求為移轉該物所有權之行為。」、29年上字第1140號民事判例:「訟爭之地現為某甲所有,某甲且已得有認其阻止被上訴人交地於上訴人為正當之確定判決,是被上訴人對於上訴人所負交地之債務已屬給付不能,縱令其給付不能,係因可歸責於被上訴人之事由所致,上訴人亦僅得請求被上訴人賠償損害,不得再行請求交地。」之意旨,向本案出賣人(嘉泉公司)請求賠償損害為是。

【註解】

註一:【新聞疑義1673】預售屋完工,但土地不能過戶?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註二:最高法院39年台上字第 411號民事判例:「物之出賣人應負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務,固為民法第二百四十八條第一項所明定。惟債之給付不能時,除係因可歸責於債務人之事由所致者,債權人得依同法第二百二十六條第一項規定,請求損害賠償外,不仍請求履行契約。」、30年上字第 1253號民事判例:「物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務,惟買賣契約成立後,出賣人為二重買賣,並已將該物之所有權移轉於後之買受人者,移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付,原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害,不得請求為移轉該物所有權之行為。」、29年上字第1140號民事判例:「訟爭之地現為某甲所有,某甲且已得有認其阻止被上訴人交地於上訴人為正當之確定判決,是被上訴人對於上訴人所負交地之債務已屬給付不能,縱令其給付不能,係因可歸責於被上訴人之事由所致,上訴人亦僅得請求被上訴人賠償損害,不得再行請求交地。」參照。

註三:按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院85年台上字第389號判例參照)。是政府買地(含徵收或價購),15年未過戶,其所有權移轉登記請求權,雖已因時效而消滅,惟仍得舉證「其占有土地係出賣人本於買賣之法律關係所交付」,而免予返還()。實務上,最高法院91年度台上字第213號民事判決:「按前陽明山管理局於五十三年間向上訴人之被繼承人曹○○購買A部分土地,曹○○已領取價金,交付土地所有權狀予陽明山管理局,上訴人並於八十一年間將該土地交付台北市政府養工處施作堤外整地工程等情,為原審合法確定之事實。故台北市政府地政處將前陽明山管理局價購之A部分土地,以徵收為原因,逕移轉登記為台北市所有,固不合私法上權利移轉之程序。惟物之出賣人依民法第三百四十八條第一項之規定,本負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,其移轉所有權之義務縱因買受人所有權移轉登記請求權罹於時效而得拒絕履行,亦不得請求買受人返還已交付之買賣標的物。」(編按:此判決尚涉及台北市政府地政處逕為移轉登記是否適法之問題,值得有興趣者,去研究)、臺灣高等法院98年度重上字第257號民事判決:「上訴人主張本件買賣契約包括系爭土地,固可採信,惟被上訴人抗辯上訴人對土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效而消滅等情,亦可採信。則上訴人依據系爭買賣契約及民法第348 條第1 項規定,請求被上訴人將系爭792-1、795-1地號土地土地所有權移轉登記予上訴人,於法無據,不應准許」、96年度上字第290號民事判決:「上訴人以系爭合約承諾讓與系爭土地所有權予被上訴人,並同意被上訴人於其上興建系爭建物,足證上訴人係依系爭合約之約定交付系爭土地予被上訴人占有使用,雖系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人,且系爭合約係定於57年9月8日,上訴人抗辯被上訴人就此請求權已罹於15年之時效而消滅。惟按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院著有85年台上字第389號判例意旨參照)。本件上訴人既已基於系爭合約而交付系爭土地予被上訴人興建系爭建物,則被上訴人占有系爭土地既係本於系爭合約,雖上訴人因時效消滅得拒絕履行移轉系爭土地所有權予被上訴人,揆諸前開說明,對上訴人而言,被上訴人占用系爭土地不得認係無權占有而請求返還。」等可資參照(【新聞疑義1394】買房產權沒移轉,15年後要不回?

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...)。

註四:請參【新聞疑義1666】婦買房,遭「帥過頭」出租?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註五:信託法第9條:「受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。」參照。

註六:信託法第22條:「受託人應依信託本旨,以善良管理人之注意,處理信託事務」參照。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...,有很多法律及房地產知識,可以參考。

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榕樹學堂綺萱

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