房仲賣屋「潛規則」?

【新聞疑義1699】房仲賣屋「潛規則」?

文/楊春吉**

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

 一般民眾賣屋，都會希望能藉由委託的仲介，幫自己賣個好價錢。但也常因賣方與委託房仲間溝通不足，衍生許多不必要的委賣糾紛。到底房仲間私下有無潛規則遵循？民眾委託賣房又需要注意甚麼？

 從事10多年的房仲業務小四表示，聽前輩說10多年前，政府尚未對房仲業有所規範，部分低劣房仲確實有黑道背景，所以一遇到賣方不願降價委賣，或是臨時不願接受委賣，最常見的處理方式，就是恐嚇、毆打賣方逼迫妥協。

 但隨著法規日漸嚴明，加上現今從事房仲需有證件輔助，如今已沒有聽聞有房仲敢用暴力逼迫賣方妥協。現今房仲遇到有委賣問題，或是議價空間不符合賣方期待時，通常會用專業分析以及市場行情，來說服賣方接受議降委售，畢竟房仲是服務業，任何委託人我們都得罪不起，賺錢當然重要，但厚植人脈不強求，更是現在房仲委賣的主要原則。

 另名張姓房仲則說，其實這些年市場委靡，房仲獲利已不如從前，以前有買一賣一、買一賣二或是買二賣四的合約亂象，但因現在實價登錄，房仲已難像舊往那樣漫天喊價。現在委賣民眾得與房仲簽署委託書，也就是一般委託與專任委託兩種。所謂「專任委託」就是委託單一家房仲業者賣屋，優點是較能維持委賣原價，但缺點則是曝光度較低。另「一般委託」部分，就是能同時授權多家房仲業者賣屋，好處是物件曝光通路多，有助加快銷售速度。最大的缺點在於委託房仲數越多，委賣的仲介公司可能會為了搶客源，出現惡意削價競爭。

(蘋果日報2017年09月02日報導: 房仲賣屋潛規則　一般、專任委託要注意)。

【疑義】

按委託仲介賣房，一般委託或專任委託固要注意，但遇到委託仲介賣房之糾紛，又該如何處理呢?

即委託仲介賣房糾紛之事後救濟（註一），又該注意那些事項呢?首先，要注意是法令之適用?

一、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之適用

按如委託人與受託人均是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，就有不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項(附 件) 要約書定型化契約應記載及不得記載事項（http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=49967F831C…）之適用。

其中，尤應注意應記載事項第1條：「本定型化契約及其附件之審閱期間　　　（不得少於三日） 違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」的三日以上的契約審閱期間及違反三日以上的契約審閱期間之法律效果、第7條：「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之　　（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。 前項沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用。」的沒收定金之處理及不得記載事項第4條：「約定服務報酬不得超過中央主管機關之規定」等規定。

二、不動產經紀業管理條例之適用

除要注意不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之適用外，如係不動產經紀業管理條例第4條第1款、第4款：「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。……四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。……」所稱不動產及經紀業，就有不動產經紀業管理條例之適用。

其中，尤應注意不動產經紀業管理條例第19條：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」的報酬最高限制、第23條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、第24條:「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」的不動產說明書(註二) （註三）、第25條：「經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏。」的經紀人員不得無故洩漏及第26條：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。」的損害賠償責任與代為賠償（註四）等規定。

三、民法居間相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定之適用

按除要注意不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項及不動產經紀業管理條例之適用外，因委託仲介賣房，係屬民法第565條所定「當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之居間契約」，而有民法居間相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定之適用

其中，尤應注意民法第571條：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」（註五）、第568條:「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」（註六）等規定。

四、房仲賣屋潛規則?

至於題意中的恐嚇、毆打賣方逼迫妥協，根本是涉及恐嚇罪、妨害自由罪等刑責及意思表示是否因被脅迫而得於民法第93條所定期間內，撤銷其意思表示（註七）等民事問題，何來「房仲賣屋潛規則」！

【註解】

註一：委託仲介賣房糾紛之處理，仍須從事前預防、事中防止及事後救濟等三方面去著手。

註二：按內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，雖僅規定「建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，必須記載」，以至於事實上只要買賣過戶一次，最新屋主持有期間無意外發生，不動產說明書就不會記載，而有凶宅過戶即漂白之疑慮。惟單純的「不動產說明書應記載及不得記載事項」並非「當事人間所簽認之不動產說明書」，除將「不動產說明書應記載及不得記載事項」實際記載在「當事人間所簽認之不動產說明書」外，無法依不動產經紀業管理條例第24條之規定，視為租賃或買賣契約書之一部分，而有拘束當事人之效力；縱使，當事人間所簽認之不動產說明書，低於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準及違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項，買受人得認為「不動產說明書應記載及不得記載事項」係效力規定，而主張無效(若未按規定登錄，只是依法開罰業者三萬到十五萬元，較傾向是取締規定)，惟高於「不動產說明書應記載及不得記載事項」所列標準，並未違反「不動產說明書應記載及不得記載事項」不得記載事項，而且未違反公序良俗等因而無效之當事人約定，基於契約自由原則及「不動產說明書應記載及不得記載事項」係最低標準之由，尚不得認為其無效。換言之，當事人間在約定凶宅之「操作型定義」、「時間」及「區域」等三項內容時，在「時間」上，非不得有別於新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」之「持有期間」，而為「永久」或「高於持有期間之一定期間」之約定（只是約定太嚴苛，買受人可能買不到房子或買到較貴的房子）。當事人間，如有「高於持有期間之一定期間」的合理約定，縱使凶宅過戶，也不能漂白！（【新聞疑義1542】凶宅過戶即漂白！? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,…）。

註三：不動產說明書應記載及不得記載事項似係取締規定，並非效力規定（【新聞疑義1585】買房沒增值，可否解約或減少價金? http://gs803501.pixnet.net/blog/post/319210041-%E3%80%90%E6%96%B0%E8%81…）。

註四：請參【新聞疑義947】買到海砂屋，該怎麼辦？http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,18…註二。

註五：請參【新聞疑義1062】賣不到1000萬元，免付仲介費？http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,18…。

註六：請參【新聞疑義1679】賣屋簽約後解約，仲介費得照付？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1663】房仲軟禁強迫簽約賣房！？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義898】反悔解約，仲介費須照付？http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&…。

註七: 請參【新聞疑義67】「等著被解剖」，恐嚇罪，跑不了？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義161】故意按住電梯外的按鍵，不讓電梯關門，也犯法？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…、【新聞疑義1663】房仲軟禁強迫簽約賣房！？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...，有很多法律及房地產知識，可以參考。