毒上加毒(容積獎勵＋放寬建蔽率)?

【新聞疑義1652】毒上加毒(容積獎勵＋放寬建蔽率)?

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

為吸引30年以上老舊住宅積極都更重建，內政部決祭出獎勵大絕招，房屋稅原本都更後只享受2年減半徵收，未來都更後，只要不移轉過戶，住戶可終身享受減免50％好康；同時，容積獎勵也更加明確，由中央統一訂公式，法定容積與原容積將二擇一擇優獎勵。內政部昨（29）日向行政院長林全提出「加速老舊住宅更新重建策略」報告，據推估小英總統關切的四、五層樓老舊住宅約3.3萬棟，集中雙北，耐震度均不足，有必要重提新策略加速推動。內政部這次朝加強整合民眾參與意願、提升財務可行性、強化專案經營管理等三大主軸推動。為解決公告地價急速調升造成的都更阻力，內政部祭出大優惠，昨向林揆提出腹案是房屋稅及地價稅，由現行2年減半徵收延長更新後減徵期限，即都更後首次移轉前，住戶一律減徵50％，只要不移轉可長久享受減徵一半優惠。不過，林揆認為，都更時土地仍在，和地價稅關係不大，給房屋稅減免誘因較合理，內政部決依林揆指示，只針對房屋稅予延長減半優惠，地價稅維持都更後予2年減半徵收。但財政部會中認為，何謂「移轉」必須定義清楚，因繼承、贈與、自益信託都有移轉情形，能否享受減免必須釐清。至協議合建的都更方式，也擬給予實施者產權轉移時減免土地增值稅及契稅40％優惠。此外，都更容積獎勵不明確，是實施者和社區住戶無法達共識主因，這次決針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵，由中央統一訂定公式獎勵明確化，法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變，即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地，這次分為三種類型，500平方公尺以下可依原容積重建，500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算，1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例，原建築容積率約300％，原建築容積×1.3＝390％。知情人士說，未來容積獎勵就依公式計算，不再審議。此外也會適度放寬建蔽率，檢討建物公共設施合理空間，增加實坪比例，減少管理費（工商時報2016年11月13日報導: 都更宅 不移轉過戶 房屋稅終身減半）

【疑義】

一、 放寬容積或容積獎勵是毒品?還是良藥？

按政府老是以容積獎勵，來推動都市更新，但各位，是否知道容積管制之目的，乃在於維護都市景觀、居住品質及公共安全，一塊土地最適當的容積，早在都市計畫中底定，有多少容積，其實與面前道路的道路寬、區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等息息相關，如果容積多了10%，則該塊土地的面前道路的道路寬，是否應加寬，才足以容納多出來的人口數呢？區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等，是否也應如此呢？

我們可以想像，在面前道路寬無法加寬，區域應有學校、綠地、停車位之數量及面積等無法增加的情形下，因放寬容積或容積獎勵而增加的人口數，早晚將使得該地區的居住環境、交通、停車位等更惡化，那麼放寬容積或容積獎勵是毒品？還是良藥？不是很清楚的嗎(註一)？

放寬建蔽率，亦同。

二、容積獎勵為「必要之惡」，但做為實施者的建商，可以全拿嗎?

惟確實有些老社區，巷弄狹窄建物老舊、消防安全及建築安全均堪虞，有實施都市更新之必要(例如永和大陳義胞都更案、基隆七堵等)，加上，目前都市更新，並未思考「社會福利」此因素，仍須考量財務平衡，以至於縱使公辨都更，都更所需龐大資金，仍是決定都市更新是否成功之重要因素。

都更即需要龐大資金，做為實施者的建商也要利潤（以公司法成立的公司，以營利為目的），為使建商能投入都更，加速都更，容積獎勵似乎成為了「必要之惡」。

但容積獎勵，獎勵的乃都市更新事業及參與都更之所有對象，做為實施者的建商或政府機關，可以全拿嗎?

是否應將部分容積獎勵，分配給土地所有權人、合法建築物所有權人(解釋上，應含未經建物保存登記，但合法建築物所有權人以外之合法建築物所有人)、他項權利人呢?

如果，做為實施者的建商或政府機關，願意讓利，並在都市更新同意書應記載及不得記載事項（註二）的加持下，成功率將大大提升。

至於房屋稅的減免，雖有助於都更之順暢，但房屋稅之增加，並非都更窒礙之主因，實施者未讓利、都市更新條例違憲等才是主因，唯有修正都市更新條例(含增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項等)及實施者讓利，都更才有希望。

三、如何鼓勵或規範實施者讓利，未提及，誠有不足

又容積獎勵是毒品，也是「必要之惡」，爰有必要以明確法令，設定上限，並在「容積獎勵與三公里範圍內所有公共設施」之平衡下，明定其獎勵標準或基準。

然這次係「針對無昇降梯老舊住宅的容積獎勵，由中央統一訂定公式獎勵明確化，法定容積和原容積二擇一擇優獎勵。其中法定容積天花板不變，即最高為法定容積的1.5倍。過去都更只獎勵1,000平方公尺大基地，這次分為三種類型，500平方公尺以下可依原容積重建，500∼1,000平方公尺依原容積1.15倍計算，1,000平方公尺以上大基地依原容積的1.3倍。以五層樓公寓為例，原建築容積率約300％，原建築容積×1.3＝390％。……未來容積獎勵就依公式計算，不再審議」，並僅提及「檢討建物公共設施合理空間」。

至於如何檢討建物公共設施合理空間，不明：而且也未思考「增訂都市更新同意書應記載及不得記載事項」，以保障參與都更者之權益；如何鼓勵或規範實施者讓利，也未有所提及；誠有不足(註三)

【註解】

註一：【新聞疑義714】容積銀行？容積毒品？http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…。

註二：【新聞疑義1615】「開會簽到」做為「都市更新同意書」? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…。

註三：「都市更新中所涉財產權保障」、「再徵詢機制」、「鑑價」、「多數暴力與都更條例第31條」等問題，請參【新聞疑義727】多數決，就可「將人掃地出門」？（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…）、【新聞疑義742】士林文林苑案第五章：「再徵詢機制」（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…）、【新聞疑義743】士林文林苑案第六章：「鑑價」(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…)、【新聞疑義744】士林文林苑案第七章：「多數暴力與都更條例31」（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,…）等。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article…，有很多法律及房地產知識，可以參考。