房屋稅補核定，有無權利失效?

【新聞疑義1623】房屋稅補核定，有無權利失效?

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

近期地方政府調升不動產持有稅基，引起民怨。財政部政務次長蘇建榮表示，對於房地稅基調整，近期已與內政部建立檢討機制，將共同研議提升房地稅基查估的正確性與合理性。由於房屋稅基長期未調整，導致房屋評定現值偏離市價，房屋稅長期偏低，在政府推動財政健全以及遏止囤房的目標下，地方政府紛紛調升房屋稅稅基，但卻引發不小民怨。對此，內政部次長花敬群昨天拜會財政部常務次長吳自心，表示將建立房地價格資料庫，做為未來地方政府評定房地價格的參考數值。花敬群表示，實價登錄制度實施迄今，已經累積大量不動產實際交易價格資料，內政部已經著手研議利用這些市場資料，建立大量估價模型及影響估價各項因素，希望透過科學化估價方式，搭配估價師的協助，提升房地稅基估價的合理性，建立稅制正常化的基礎。吳自心指出，由於稅基查估是整體稅制中最基礎的工作，其估價合理性也是影響賦稅公平與否的關鍵，因此房屋稅稅基評估部分，將一起納入內政部的精進土地稅基查估計畫。蘇建榮今天表示，房屋稅與地價稅為地方政府重要財源，財政部授權地方政府依房屋稅條例調整稅率。至於未來房地持有稅是否合一課徵，評價方式該如何修改，涉及修法，需進一步討論。（中央社2016年7月28日報導：房屋稅引民怨 財政內政部建立檢討機制）。

【疑義】

按有關房屋稅違憲、違法疑義乙節，曾於房屋稅，違憲！違法? (https://www.peopo.org/news/314871、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…)、 房屋稅回溯，確實違憲(https://www.peopo.org/news/315265 、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro… ) 、房屋税，有問題（https://www.peopo.org/news/315467、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…）、台南市房屋稅，解套了?( https://www.peopo.org/news/315569、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…)等四文分別提及:

「一、不得僅以大法官會議釋字第369號解釋，就逕謂屋稅條例中剝奪人民財產權之相關條款，符合憲法第23條所明定之比例原則及憲法第7條所明定之平等原則……二、台南市政府及台北市政府，以暴增式房屋稅，使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害，侵害到人民的「適足住房權」……」

「一、房屋稅之回溯，有無違反「禁止溯及既往原則」?……而台北市政府或台南市政府房屋稅之回溯，確實並未得適用於該法規生效前業已終結之事實或法律關係，自無涉「禁止溯及既往原則」。惟台北市政府或台南市政府房屋稅之回溯，對人民而言，確實因房屋稅之暴增，而威脅或損害人民之其他基本需求，而侵害人民之適足住房權。二、房屋稅之回溯，有無違反「法律保留原則」? ……然綜觀房屋稅條例，並未規定或授權直轄市及縣 (市) 政府得以回溯(註三)，台南市政府卻在房屋稅條例未規定或授權直轄市及縣 (市) 政府得以回溯「房屋應納稅額」中「房屋標準單價」或「地段等級調整率」或「適用稅率」之情形下，以回溯「房屋標準單價」或「地段等級調整率」或「適用稅率」之方式，剝奪人民稅款(台北市政府打算回溯30年)，確實違反法律保留原則（即違憲）。……」

「……三、房屋稅有無違反「平等原則」及「量能課稅原則」?(一) 房屋現值就等於「個人之負擔能力」? 所謂「個人之負擔能力」，是否尚含房屋現值以外之其他須考量之因素?誠有疑義，值得再思考」……(二) 加入「地段等級調整率」，恐有誤……目前房屋應納稅額＝房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。其中的「1-折舊率×折舊經歷年數」，或符合房屋稅條例第11條所明定之「遞減原則」；但房屋稅條例第11條所明定之「扣除地價原則」卻因「地段等級調整率」之加入，而崩解。此「地段等級調整率」之加入，或有理由及其目的，惟最高行政法院105年度判字第101號判決(註三)「所謂房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素（例如政治、經濟或都市開發等）之變遷而改變」，恐有誤解；實則土地之價值，常伴隨諸多社會環境因素（例如政治、經濟或都市開發等）之變遷而改變，惟房屋，除「投入資本及勞力去增益」或「不投入資本及勞力去維護」或「地震、火災等因素」或「自然折舊」，因而使房屋之價值增加或滅少或滅失外，甚難伴隨諸多社會環境因素（例如政治、經濟或都市開發等）之變遷而改變（縱使有，也係土地價值增加之附隨效果，而非純伴隨諸多社會環境因素之變遷而改變）；如係以「房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素（例如政治、經濟或都市開發等）之變遷而改變」之理由，而加入「地段等級調整率」，恐有誤。縱使主張「漲價歸公」之法理，也應用於「土地增值稅」才是。」

「……一、財政部僅以解釋函（解釋性行政規則），將房屋現值之計算，從歷史成本改為重置成本，違憲……」。

而本文要探究的是，房屋稅長年未依房屋稅條例第11條第2項：「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」之規定，重新核定公告房屋標準單價，確於近來始回溯(筆者將新房屋標準單價，僅適用於90年6月後之舊屋，並未追繳稅款之情形，定義為回溯)，有無權利失效?

一、有無適用權利失效原則?

按所謂權利失效，係源自公法上誠實信用原則之制度，指實體法或程序法上之權利人，於其權利成立或屆至清償期後，因可歸責於己之事由，經過長時間而不行使，義務人依其狀況得推論其已放棄權利之行使，而「有積極之處分行為」，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害者，認該權利雖未消滅，亦不得再行使。惟行政法上之權利失效非法律所明文，因此，即使予以承認，適用時亦應從嚴為之（註二）。

而房屋稅長年未依房屋稅條例第11條第2項之規定，重新核定公告房屋標準單價，確於近來始回溯，影響房屋稅納稅義務人甚深；房屋稅納稅義務人自有可能主張「權利人（各縣市政府）逾房屋稅條例第11條第2項所明定期限，而有權利失效原則之適用」。

二、權利失效原則之要件

構成行政法上之權利失效，其要件為1.權利人長期不行使其權利；2.相對人正當信賴權利人不行使權利，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害；3.權利人有可歸責事由，權利人不知其得行使權利者，不能認其有可歸責事由；4.此項權利性質上可拋棄（註二）。

三、有無權利失效?

按房屋稅條例第11條第2項前段係規定「前項房屋標準價格，（編按：沒有應此法律文字）每三年重行評定一次」與後段「並應（編按：有應此法律文字）依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格」，顯然有嚴格區別，自應將房屋稅條例第11條第2項前段「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次」之規定，解釋為非強制規定(換言之，此項權利，亦含有義務性質，雖不可拋棄，惟得裁量)。

又各縣市房屋稅，長年確實未依房屋稅條例第11條第2項之規定，重新核定公告房屋標準單價；惟各縣市目前適用之房屋標準單價，確實偏低，苟採權利失效原則，不准各縣市「補核定」每期之房屋標準單價，則與「量能課稅原則」也不儘相符。

另構成行政法上權利失效之第二項要件，為「相對人正當信賴權利人不行使權利，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害」，然本案義務人，一般不會有積極之處分行為。

爰本文，基於「前開三項因素」及「行政法上權利失效，適用時，應從嚴為之」之法理，認為房屋稅長年未依房屋稅條例第11條第2項之規定，每三年重行評定公告房屋標準單價，於近來始回溯或補核定，並未權利失效。

四、小結

惟台南市政府之房屋稅回溯，違反了法律保留原則（註三）及侵害了人民之「適足住房權」(註四)，爰於台南市房屋稅，解套了?（https://www.peopo.org/news/315569、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…）一文，建議台南市房屋稅真正適法之方式為:

台南市政府應依房屋稅條例第11條：「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」之規定，以每三年為一期，由不動產評價委員會評定該期之房屋標準價格，而該期之房屋標準價格，僅向後適用於新建等房屋，直到新的期別房屋標準價格核定為止(示例如附表;請參http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…)。

如此，可稍平違反「禁止溯及既往原則」及「法律保留原則」之質疑，惟仍應注意「適足住房權」之要求。

【註解】

註一：最高行政法院100年度判字第2006號判決：「所謂權利失效，係源自公法上誠實信用原則之制度，指實體法或程序法上之權利人，於其權利成立或屆至清償期後，經過長時間而不行使，義務人依其狀況得推論其已放棄權利之行使者，該權利雖未消滅，亦不得再行使。因行政法上之權利失效非法律所明文，因此，即使予以承認，適用時亦應從嚴為之。行政訴訟法就確認訴訟起訴期間既無限制，且行政訴訟法新制於89年7月1日施行後，始增設確認訴訟類型，上訴人在此之前無從以系爭土地徵收補償費未如期發放為由，提起確認徵收關係不存在之訴訟，因此，上訴人於行政訴訟新制施行後始提起本件訴訟，尚無權利失效或濫用訴訟權之情事。」、100年度判字第954號判決：「所謂權利失效，係源自公法上誠實信用原則之制度，係指實體法或程序法上之權利人，於其權利成立或屆至清償期後，經過長時間而不行使，義務人依其狀況得推論其已放棄權利之行使者，該權利雖未消滅，亦不得再行使。因行政法上之權利失效非法律所明文，因此，即使予以承認，適用時亦應從嚴為之。土地法之徵收失效，係因需用土地人未於徵收公告期滿後15日內將應補償地價繳交主管地政機關發給完竣所致，其效果為法律規定所生，並非源於徵收標的物之原所有權人之實行其公法上權利，即不生義務人得推論權利人已放棄行使權利之問題，是於徵收失效之場合，徵收補償機關或需用土地人是否得對徵收標的物原所有權人主張其權利失效，已不無疑義，且系爭土地之徵收核准機關行政院已承認系爭土地之徵收失效，則原審判決以系爭土地之原所有權人陳０之繼承人即參加人０玉、陳０楠長時間不主張其法律上效果，上訴人邱０山於97年5月15日以買賣為登記原因，取得系爭土地，其買賣時必會前往系爭土地現場以瞭解該土地使用情形及徵購過程等情，即基於權利失效原則，認參加人及上訴人不得再主張徵收失效之法律上效果，亦有違誤。」、102年度判字第518號判決：「再所謂權利失效，係源自公法上誠實信用原則之制度，指實體法或程序法上之權利人，於其權利成立或屆至清償期後，因可歸責於己之事由，經過長時間而不行使，義務人依其狀況得推論其已放棄權利之行使，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害者，認該權利雖未消滅，亦不得再行使。惟行政法上之權利失效非法律所明文，因此，即使予以承認，適用時亦應從嚴為之。經查上訴人於78年為辦理徵收時未能發現土地有重複徵收之情事，業如前述，而迄99年間輔助參加人所屬地政處於清理徵收舊案時始查得重複徵收須辦理撤銷徵收情形後，經輔助參加人函請上訴人釋示始知悉有應辦理撤銷徵收之情形，上訴人旋於知有撤銷原因時起之二年除斥期間內，以原處分撤銷原徵收處分，自難以上訴人有可歸責之事項，而謂有延滯不為處理。且被上訴人既為劉陳０發之繼承人及黃０妹之繼承人，依民法規定自繼承開始時或遺囑發生效力時起即繼承其財產上之一切權利、義務，而系爭土地59年間之徵收地價補償費業經劉陳０發及黃０妹委託劉０昌領取完竣，自應知系爭土地業已徵收，依法對該土地之權利義務亦於是時補償費受領完竣時終止，於78年間劉陳０發及被上訴人黃０代（黃０妹之繼承人）仍重複領取補償費，被上訴人難謂不知該重複徵收係屬違法，而將遭撤銷，更難依該狀況得推論上訴人已有放棄權利行使之情事，從而，本件自與權利失效要件不符，原審適用權利失效原則而認撤銷權利失效，自有未當。」、94年度判字第01419號判決：「按權利失效原則為誠信原則之類型化，於公法上之適切要件事實具備時，尚非不可適用。原判決以為理由之一在認定補償費已發給而逾期之情形，被徵收土地所有權人既已受領補償費而享其利，非不知補償費之發給有逾期之缺失，長期間容許其存在，不主張其法律上效果，使需地機關依其需用計畫使用徵收土地，登記為徵收土地所有權人，實已致徵收機關相信被徵收土地所有權人不再主張徵收失效之法律上效果，適用權利失效原則，認為不得再為主張，實無不合。況原判決既已認定系爭土地之徵收補償費依法發放，無徵收失效之情事，上訴人之起訴請求即非所許，不依權利失效原則說明，仍無違誤。上訴人之被繼承人生前雖因行政訴訟新制尚未施行，無從提起確認之訴，然非不可依撤銷訴訟主張，或為其他方式例如向需地機關、徵收機關為本於所有權之請求或循民事給付訴訟以救濟，不得主張行政訴訟新制施行前無權利失效原則之適用。是上訴意旨指原判決適用權利失效原則不當，亦非可採。至於需地機關於徵收後歷時久遠始囑託登記所有權，非本案爭訟標的，亦不相干，原判決未予論述，並無矛盾。從而上訴意旨執以指摘原判決違誤，求予廢棄，為無理由，應予駁回。」、100年度判字第178號判決：「構成行政法上之權利失效，其要件為1.權利人長期不行使其權利；2.相對人正當信賴權利人不行使權利，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害；3.權利人有可歸責事由，權利人不知其得行使權利者，不能認其有可歸責事由；4.此項權利性質上可拋棄。又因行政法上之權利失效非法律明文之規定，即使予以承讓，裁判上適用時亦應從嚴。原判決未就參加人如何正當信賴權利人(賴文進或上訴人)不行使權利，而有積極之處分行為，以致上訴人再行使權利時，對其造成不可期待之重大損害，及賴文進或上訴人有如何有可歸責事由之事實為調查認定，僅抽象謂上訴人事隔50年之後，始提出主張請求，未說明有何不能行使主張權利之正當事由，任由需地機關取得系爭3筆土地長期使用之後，再請求確認系爭土地之徵收失效，明顯有害於相關法秩序之安定，而認上訴人因權利失效而不得再主張，尚嫌速斷，此部分適用法規亦不當」等參照。

註二：最高行政法院100年度判字第178號判決：「構成行政法上之權利失效，其要件為1.權利人長期不行使其權利；2.相對人正當信賴權利人不行使權利，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害；3.權利人有可歸責事由，權利人不知其得行使權利者，不能認其有可歸責事由；4.此項權利性質上可拋棄。又因行政法上之權利失效非法律明文之規定，即使予以承讓，裁判上適用時亦應從嚴。原判決未就參加人如何正當信賴權利人(賴文進或上訴人)不行使權利，而有積極之處分行為，以致上訴人再行使權利時，對其造成不可期待之重大損害，及賴文進或上訴人有如何有可歸責事由之事實為調查認定，僅抽象謂上訴人事隔50年之後，始提出主張請求，未說明有何不能行使主張權利之正當事由，任由需地機關取得系爭3筆土地長期使用之後，再請求確認系爭土地之徵收失效，明顯有害於相關法秩序之安定，而認上訴人因權利失效而不得再主張，尚嫌速斷，此部分適用法規亦不當」、102年度判字第518號判決：「再所謂權利失效，係源自公法上誠實信用原則之制度，指實體法或程序法上之權利人，於其權利成立或屆至清償期後，因可歸責於己之事由，經過長時間而不行使，義務人依其狀況得推論其已放棄權利之行使，而有積極之處分行為，以致權利人再行使權利時，對相對人造成不可期待之重大損害者，認該權利雖未消滅，亦不得再行使。惟行政法上之權利失效非法律所明文，因此，即使予以承認，適用時亦應從嚴為之。經查上訴人於78年為辦理徵收時未能發現土地有重複徵收之情事，業如前述，而迄99年間輔助參加人所屬地政處於清理徵收舊案時始查得重複徵收須辦理撤銷徵收情形後，經輔助參加人函請上訴人釋示始知悉有應辦理撤銷徵收之情形，上訴人旋於知有撤銷原因時起之二年除斥期間內，以原處分撤銷原徵收處分，自難以上訴人有可歸責之事項，而謂有延滯不為處理。且被上訴人既為劉陳０發之繼承人及黃０妹之繼承人，依民法規定自繼承開始時或遺囑發生效力時起即繼承其財產上之一切權利、義務，而系爭土地59年間之徵收地價補償費業經劉陳０發及黃０妹委託劉０昌領取完竣，自應知系爭土地業已徵收，依法對該土地之權利義務亦於是時補償費受領完竣時終止，於78年間劉陳０發及被上訴人黃０代（黃０妹之繼承人）仍重複領取補償費，被上訴人難謂不知該重複徵收係屬違法，而將遭撤銷，更難依該狀況得推論上訴人已有放棄權利行使之情事，從而，本件自與權利失效要件不符，原審適用權利失效原則而認撤銷權利失效，自有未當。」等參照。

註三：房屋稅回溯，確實違憲(https://www.peopo.org/news/315265 、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro… )。

註四：房屋稅，違憲！違法? (https://www.peopo.org/news/314871、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_bro…)。

*榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導，由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄，有很多法律及房地產知識，可以參考。http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article…