我不是惡房東

【新聞疑義1611】我不是惡房東

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

台北市萬華區遭到房東逐出家門，流落街頭的 施姓一家4口，因為路人拍下照片PO上網而受到網友的關注同情，但事後房東卻出面澄清，表示自己並非惡房東，反控施男一家欠租8個月，仗著包水包電，就算 人不在冷氣也狂開，2個月的水電費可高達1萬6千元。對於房東的指控，施男上午出面反擊，表示：「當時出租房子講好包水電，為何不能開冷氣？而且1萬6的 電費是4戶人家共用的」，表示不能全都算在他頭上。據《蘋果日報》報導，對於遭到指控人不在家還狂吹冷氣，施男解釋整棟房子共4戶人家用1個電表，1萬6的電單不該只算在他一個人頭上。施男更怒稱， 當出租房子已講好包水電，「為何不能狂開冷氣？」。施男更透露，自己是低收入戶，當初房東以「借住」給他們的名義來避稅，現在更為了掩護將他們趕出去的事 實，把錯的變成對的，再這樣下去，他不排除對房東提告。施男表示，他現在2個小孩，過得很開心快樂，若這件事情鬧大後，可能變成高風險家庭，會害小孩被迫得寄養。施男說，媒體一直報導的話，連現在的工作都會不見，他不需要裝悲情，也不需要人家同情，還有2雙手，靠自己。對於這起風波，他只嘆：「我卡衰！我去遇到壞人！」(今日新聞NOWnews 2016年6月22日報導：遭控不在家還狂開冷氣 欠租一家反擊：為什麼不能開！）。

【疑義】

一、 出租房子講好包水電，惟人不在冷氣也狂開，恐有違反誠實信用原則

按當事人間所為約定，除「違反公序良俗(一)、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則，所為調整其法律效果」外，基於契約自由原則及契約嚴守原則，債務人自應依債之本旨為給付；債務人未依債之本旨為給付，債權人自得依約及債務不履行相關規定（未約定或約定無效時，依債務不履行相關規定補充之），向債務人請求之。

惟民法第148條亦規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。

是，本案報導如屬實，本案房東所言如為真，縱當時出租房子講好包水電，惟人不在冷氣也狂開，恐有違反誠實信用原則。

二、本案房東（出租人）有無定相當期限，合法有效催告呢?

又租賃因積欠租金而得終止契約者，「定期租賃」明定於民法第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」。

「不定期租賃」則明定於土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」（註二）。

換言之，本案報導如屬實，本案房東所言如為真，其即已積欠八個月，不論本案是定期或不定期，本案房東（出租人）均得分以土地法第100條或民法第440條之規定，終止此租賃契約。 但有疑義是，本案房東（出租人）有無定相當期限，合法有效催告呢?

三、本案房東(出租人)又如何知悉「人不在冷氣也狂開」此事實?有無刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪之疑慮?

按從民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、第421條：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」之規定及最高法院22年上字第891號判例：「刑法第三百二十條第一項所謂無故侵入他人住宅，指無正當理由擅入他人住宅而言。如出於有權搜查之職務上行為，自不能謂為無故侵入。」之意旨觀之，承租人在租賃關係存續中，有使用收益租賃物之權利，縱使是出租人，也不得無正當理由擅入承租人之住宅，以免被以刑法第306條第1項所定無故侵入住宅罪論處之。

而前開所謂正當理由，「出租人在租賃關係終止前，於合理時間、次數之情形下，並在承租人同意下，帶人看屋」或「出租人依民法第430條之規定所為之修繕行為」或「出租人於租賃關係終止後，行使留置清償之權利（編按:不開門進去，又如何留置清償）」，或屬之，惟本案房東(出租人)又如何知悉「人不在冷氣也狂開」此事實?有無刑法第306條第1項所定無故侵住宅罪之疑慮?

【註解】

註一：而所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年08月21日台上字第2603號判例參照）。

註二：最高法院37年上字第7729號判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」參照。

*榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報導，由ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者)，胡綺萱老 師及楊春吉老師，以生態調查及記錄的真實情況，呈現動物情，並提供相關即時鳥訊及蝶訊，供大家参考。當然，對於鳥友及蝶友的協助，榕樹學堂訊，亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang。

**楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄，有很多法律及房地產知識，可以參考。網址如下https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-7253933653596989:6983704598...