台灣有住宅性能評估，可消除安全疑慮?

【新聞疑義1600】台灣有住宅性能評估，可消除安全疑慮?

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辦人;法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

日本國土交通省最近提出修法，中古屋交易前需確認是否做過房屋健診報告。國內也有立委對此議題提出看法，內政部說，住宅交易前是否強制要求房屋健檢，可納入住宅法修法討論。日本國土交通省今上週向日本國會提出促進「住宅健診」的修法。日本國土交通省表示，中古屋的交易占日本國內住宅交易量約一成。未來修法後，仲介業者在簽訂買賣契約前，必須向買方確認房屋是否接受住宅診斷，將結果載明在「重要事項說明書」中，並說明大致的診斷情況。修法通過後，預計在2018年上路。日本國土交通省表示，住宅健診費用基本上由賣方來負責。沒經過健診的房子將會比較難賣，希望藉修法讓住宅健診成為中古屋品質保證的工具，越來越普及。中國國民黨籍立委張麗善說，現行住宅法規中，鼓勵進行住宅性能評估，但沒有強制執行。她認為應該加入罰則，嚴格執行。並要求房屋交易買賣一定要提供房屋健診評估認證書，有利民眾了解所買的房子是否安全。她日前曾在質詢時對內政部長陳威仁提出相關建議。對此，陳威仁說，國內現在並沒有法律強制要求買房時將房屋健檢資訊列為公開項目，但相信把資料公開對房屋的銷售是有幫助的。會把相關的概念納入住宅法修正的討論（蘋果日報105年3月5日報導：日本推買屋附檢查報告 內政部將討論）。

【疑義】

按住宅法第37條、住宅性能評估實施辦法第3條第1項固分別規定「為提升住宅品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應訂定住宅性能評估制度，鼓勵住宅之興建者或所有權人申請評估。前項評估制度之內容、基準、方法、鼓勵措施、評估機構與人員之資格及管理等事項之辦法，由中央主管機關定之。」「住宅性能評估分新建住宅性能評估及既有住宅性能評估，並依下列性能類別，分別評估其性能等級：一、結構安全。二、防火安全。三、無障礙環境。四、空氣環境。五、光環境。六、音環境。七、節能省水。八、住宅維護。」。

惟從住宅法第37條之條文及住宅性能評估實施辦法第20條第1項：「為鼓勵民間參與住宅性能評估，中央主管機關得辦理下列措施：一、新建住宅申請住宅性能評估且達一定等級者，頒發獎牌、獎狀或公開表揚。二、既有住宅屋齡達一定年限申請住宅性能評估者，得視政府財源狀況酌予補助評估費用。」之規定觀之，住宅法所定「住宅性能評估制度」確屬鼓勵性質，並非強制規定。

但是否以強制規定取代鼓勵性質?因涉及憲法明定之人民財產權的限制（註一），確容有必要由人民充分討論之。

惟在以強制規定取代鼓勵性質之前，當事人間非不得基於私法自治下之契約自由原則，就「住宅性能評估及其所生費用」事項，有所約定，以利依循並杜絕安全疑慮。

【註解】

註一：司法院大法官會議釋字第488號解釋文：「憲法第十五條規定，人民財產權應予保障。對人民財產權之限制，必須合於憲法第二十三條所定必要程度，並以法律定之，其由立法機關明確授權行政機關以命令訂定者，須據以發布之命令符合立法意旨且未逾越授權範圍時，始為憲法之所許，迭經本院解釋在案（參照釋字第三一三號、第四二三號、第四八○號等解釋）。」、釋字第559號解釋文：「基於法治國家之基本原則，凡涉及人身自由之限制事項，應以法律定之；涉及財產權者，則得依其限制之程度，以法律或法律明確授權之命令予以規範。」等參照。

作者簡介 楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http: //gs803501.pixnet.net /blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律 演講（請洽0916077009楊講師）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。