北市「租金指導委員會」?

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【新聞疑義1531】北市「租金指導委員會」?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog  )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_category_id=2235&area=free_browse  刊出)

 

【新聞】

6月29日晚上7點30分左右,紐約柯柏聯盟學院(Cooper Union)地下一層大廳(Great Hall)內租客沸騰,歡慶租金指導委員會(Reng Guidelines Board)凍住穩租公寓一年租約租金的決定。這一決定也創下自1969年《穩租法案》通過以來的46年中的首例\); 在投票開始之前,房客在會場外進行了集會,然後租客們轉移到了場內,繼續進行集會。他們大聲喊著「減租」(Rollback)的口號,導致租金指導委員會的投票與討論數次中斷。租金指導委員會由九名委員組成,包括一名主席、兩名房東委員、兩名房客委員和四名公眾委員。因為去年是房東委員先提方案,今年輪到租客委員提方案。租客委員加西亞(Sheila Garcia)提出一年租約零漲租、兩年租約漲2%的方案。租客們對前者很滿意,但對後者不滿,開始噓場。最後,由另一名租客委員艾普斯坦(Harvey Epstein)進行了解釋,表示「這是創紐約的歷史,因為我們今年把租金『凍住』了」,租客們才滿意。多名市議員29日到投票現場,為投票結果歡呼,圖為市議員威廉姆斯(Jumaane D. Williams,左)和約翰遜(Corey Johnson,右)。(鐘鳴/大紀元)租金指導委員會主席高德西(Richel D. Godsil)解釋說,根據委員會的測算,今年穩租公寓的運營成本僅上升了0.5%,因此決定一年租約的合理上漲區間為-2.0%到0.75%,兩年租約合理上漲幅度為-1.0%到2.0%之間。綜合考慮租客的經濟負擔以及房東維護公寓的需要,她同意租客委員加西亞的提案,並對這一方案進行了投票。委員會主席、四名公眾委員、兩名租客委員同意,兩名房東委員反對,最後以7:2通過。昨天也有多個華裔租客組織和租客到現場,唐人住客協會的潘慧怡表示:「我們是要求減租,雖然沒有減租,但是零漲租我們也很滿意。」家住唐人街地蘭西街的唐人租客協會會員鄭太太也表示:「(一年租約零漲租)感覺還可以,大家都很高興。從來都沒有爭取到這麼好的結果。因為每一年都在加租、加租,大家的壓力都很大。」中國城華裔市議員陳倩雯(Margaret S. Chin)表示,租金指導委員會這一歷史性的決定減輕了成千上萬租客的負擔,她說:「因為生活成本飛速上漲,工資增長停滯,租客們處境艱難。」房東有預料 憂公寓維護難昨天,一些房東也到了投票現場,代表房東的穩租協會(Rent Stabilization Association)執行副主席弗雷昂德(Jack Freund)在投票時接受記者採訪說:「今天很有可能是零漲租。」他表示,去年投票的時候,市長白思豪曾經呼籲零漲租,但沒有成功,因為租金指導委員會中仍有5-6名委員是前任市長彭博(Michael Bloomberg)委任的,「但是今年不同,今年9名委員都是白思豪任命的,所以我想今年白思豪會如願。」投票結果出來以後,弗雷昂德表示「這是一個災難」,並擔心零漲租會導致房東維護公寓很困難,「今年9月1日起,稅收又再漲13%,水費漲了3%,房東會很困難。」弗雷昂德也表示,兩年租約漲2%沒有任何實質意義,「因為租客都會選擇一年的租約。」 (大紀元104年6月30日報導: 紐約穩租公寓零漲租 創歷史 租客歡騰熱爆現場 房東黯然憂公寓維護難)。

【疑義】

按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」,在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。

兩公約施行法第4條也規定「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」。

從而,從「適足住房權」之內涵及兩公約施行法之規定來看,各級政府應按照力所能及的原則,採取「適當的措施」,保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響(註一);惟財產權及契約自由之保障,也不能偏廢;所以,各級政府在介入契約自由之時機、方法與量,均應慎重,尤應講究比例原則、平等原則、法律保留原則之要求。

換言之,北市租金指導委員會,非不得思考設立;惟因涉及財產權及契約自由之限制,其組織、組成及相關事項,仍須符合法律保留原則,應由立法院立法,明確規定由各縣市政府設立為宜。

又巢運所提出之制訂租賃專法(http://socialhousingtw.blogspot.tw/2014/08/blog-post_26.html ),其要點為「 1. 保障租賃雙方權益:應對房東與房客各項權利義務詳細規範,如租約應登載與不得記載事項、租金與押金之收取標準與負擔內容、租賃糾紛預防與處理機制。2. 掌握租屋資訊:租賃住宅納入實價登錄範圍,以掌握租屋市場之充足資訊,並據以擬定相關政策。3. 扶植租賃服務產業:提供相關政策誘因,鼓勵民間興辦長期性出租住宅,並發展專業服務,提升租賃品質」,固設有「租金與押金之收取標準與負擔內容」之規定,惟有關租金指導委員會之相關事項,應予納入,以求完備(縱使不訂定租賃專法,為積極實現「適足住房權」,也可在土地法上,思考之)。

【註解】

註一:例如租金管制措施中的租金上限規定;我國城市地方房屋之租金,土地法第97條確實設有「土地及其建築物申報總價年息百分之十」之上限(市場攤位租金,不受此限制;於損害賠償事件亦非當然一體適用),而且出租人對超過部分無請求權,行政機關強制減定前開超限租額,也併行不悖,但其數額「並非必須照」申報地價額年息百分之十計算,而係除「以基地申報地價為基礎」外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定。但為何89年1月26日修正公布之土地法第97條,截至今日已經11年之久,為何未發生行政機關強制減定租金之情事呢?是否係考量「契約自由」、「難以執行」等因素(編按:此項約定租金數額之契約自由,已為土地法第97條所限制,所以要探討是此項限制,是否違反比例原則、平等原則等問題),值得去思考(【新聞疑義366】房租設有上限!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,655,&job_id=171730&article_category_id=1229&article_id=96672 );另外,香港立法局相關人員也曾以e-mail尋問筆者相關問題,可見在香港,租金是否應設上限,也引起香港相關人員之熱烈討論。

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