一日凶宅，終生凶宅？

【新聞疑義1485】一日凶宅，終生凶宅？

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog   )

【新聞】

台灣又出現一件「罕見」判決!台北市有一名郭姓女子，3年前將住了9年的房屋出售，沒想到接手的李姓女子卻發現，15年前房子內曾有人上吊身亡，認為郭女未告知是凶宅，決定提告求償。但最後高等法院判決出爐，裁定郭女「非故意隱瞞」，而且在她持有期間內未發生死亡事件，因此房子不算是凶宅，判郭女免賠。 按照高等法院的見解來看，凶宅只要是在不知情的情況下被轉手，就可以藉此「漂白」。根據蘋果日報報導，李女用1460萬元買下房子後，在裝潢時竟發現原屋主林姓女子曾在2000年5月在屋內上吊身亡，得知後馬上以1020萬元脫手，隨後翻出郭女在賣屋時，曾在現況說明書的欄位「是否曾經發生兇殺或自殺或其他非自然身故情事」中勾選「否」，因此決定向她求償。 儘管郭女極力喊冤，澄清不知道是凶宅，但一審仍判她要賠214萬多元。而到了高等法院後，當時身亡的林女丈夫出面表示，當初賣房給郭女時，是用市價賣出且未告知實情。最後高院依內政部2003年的一份解釋函指出，「凶宅」認定重點是需發生在「賣方產權持有期間」，且郭女非故意隱瞞，居住期間也沒有任何構成凶宅的事故，所以房子就不再算凶宅。判決郭女免賠，全案還可上訴。 律師林俊峰表示，過去多半認定都是「一日凶宅、終身凶宅」，所以這件案子見解很特別。至於凶宅如果在不知情的情況下，平安使用一段時間，是不是就不算凶宅了?郭女的委任律師鄭文龍則說，可能需要看最高法院的見解。對於這樣的判決結果，有網友則說，若最後最高法院還是按照高等法院的見解三審定讞，「凶宅」恐怕將是投資客另一個炒作的題材（好房網News 104年3月21日報導:一日凶宅終生凶宅？ NO！高院做出罕見判決）。

【疑義】

按凶宅，從經驗法則來看，雖得認為有滅失或減少其價值(註一)，但是否為凶宅？則應先從當事人間之約定；當事人間未約定時，因民法等法律並未有相關規定，而且就此也無習慣法之存在，則只好求諸於「法理」及「經驗法則」（註二）。而所謂經驗法則，係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言；凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之（註三）。

又凶宅之約定，應以書面，並在「時間、區域及操作性定義」等三方面，具體明確之，始能杜絕糾紛。

從而，個案上，如果當事人間就「持有期間」或「一定期間」有所約定，逾該「持有期間」或「一定期間」，自非凶宅；但當事人間如未約定，則只能好求諸於「法理」及「經驗法則」。

【註解】

註一：請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅，退屋，為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591 )。

註二：民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三：最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。