用惡鄰條款,不能太心急?

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【新聞疑義1470】用惡鄰條款,不能太心急?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師;部落格 http://gs803501.pixnet.net/blog   )

【新聞】

公寓大廈管理條例第廿二條俗稱「惡鄰條款」,是管理委員會循法律途徑趕走惡劣住戶的利器,但如果未依照法律程序逐步進行,就算有住戶集體連署指證「惡鄰」,也難逃官司敗訴的下場。新北市新店區一處大樓社區陳姓住戶,住處經常傳出各類噪音,令同棟及鄰棟住戶難以忍受,管委會在二○○八年十一月間就曾向當時的新店市調解委員會聲請調解,但對方未出席。陳姓住戶的噪音問題一直未改善,鄰居集體連署,區分所有權人大會(住戶大會)前年四月中旬決議訴請法院強制陳姓住戶搬家,管委會同年六月發函給陳姓住戶要求改善未果後,去年向台北地院正式提告,訴訟期間陳姓住戶仍不出庭。合議庭指出,依公寓大廈管理條例第廿二條規定,住戶違反法令、規約且情節重大時,需先經管理負責人或管委會促請改善,若住戶三個月內仍未改善,才能以住戶大會決議訴請法院強制遷離,這是法律明定的先後順序。但這件官司卻是住戶大會先通過決議訴請法院強制遷離,管委會再發函要求住戶改善,先後順序不符法律規定,且管委會也未提出證據證明住戶大會決議前,管理負責人或管委會就曾要求對方改善,因此判決管委會敗訴,陳姓住戶不必搬家。法界人士指出,管委會要趕走惡鄰務必要遵守公寓大廈管理條例的規範。三年前台北市東區一社區高姓住戶,經常騷擾挑釁謾罵鄰居,鄰居受不了。社區召開第一次區分所有權人大會要討論時,因人數不足流會,半個月後再開第二次大會,出席人數達到五分之一,並通過決議訴請法院將高姓住戶強制搬家。這件案子後來被法院判敗訴。法院指出,依公寓大廈管理條例規定,第二次區分所有權人大會應該就「同一議案重新召集會議」,但該社區召開第一次區分所有權人會議時,並未將此「訴請法院強制驅離」明文列入議案,因此即使第二次大會通過,也不符程序規定(聯合報104年2月24日報導: 趕惡鄰太心急 強制搬遷敗訴)。

【疑義】

一、用惡鄰條款,有一定的法定程序

按公寓大廈管理條例第22條第1項:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」,固賦予管理負責人或管理委員會,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離之權利,惟管理負責人或管理委員會,得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,除「須符合公寓大廈管理條例第22條第1項所定各款之一」外,也有一定的法定程序,須「由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善時」,管理負責人或管理委員會,始得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

又依公寓大廈管理條例第22條第1項之規定,管理負責人或管理委員會,係依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,所以,區分所有權人會議之決議是否合法有效?也有可能伴隨著而成為「個案爭點」。要使區分所有權人會議之決議合法有效,杜絕糾紛,建議還是依據公寓大廈管理條例第24條以下的規定為之較宜。

二、併予敘明

至於公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項:「(第2項)住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。(第3項)前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」是取締規定?還是效力規定?

最高法院一○三年度台上字第一六二○號民事判決:「……按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策,在不違反憲法第二十三條之比例原則下所制定之行政法規,其規範內容倘在禁止當事人(包括政府機關及人民)為一定行為,而屬於民法第七十一條前段所稱之「禁止規定」者,經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性,並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全,暨當事人間之誠信及公平,足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為,而非否認該行為之私法效力時,性質上應僅屬取締規定而非效力規定,當事人間本於自由意思所成立之法律行為,縱違反該項禁止規定,亦仍應賦予私法上之法律效果,以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護。查系爭停車位中如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位,係分別位於系爭社區竣工圖所示之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處,非屬建商威固公司依建築法規劃設之停車位,雖為原審確定之事實。惟上開將避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處為與不符竣工圖核定之停車位使用,究係違反何建築法令?該違反之建築法令係屬取締規定?或效力規定?是否不符設置目的及通常使用方法之約定專用均屬無效?此與判斷公寓大廈管理條例第九條第二項「共用部分之使用應依設置目的及通常使用方法為之」、第三項「約定使用事項不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令」之規定,是否屬強行規定,而有民法第七十一條規定之適用,所關頗切。原審未詳為推求所指違反建築法令及公寓大廈管理條例第九條規定之性質,逕認上述停車位縱為約定專用,仍因違反強制規定而無效,進而就此部分為葉軍棟等七人不利之論斷,依上說明,已有未合。況葉00等七人就此曾於原審主張:系爭停車場之約定專用縱有違反建築法第七十三條第二項所規定變更與原核定不合之使用,而應依同法第九十一條第一項第一款規定科處罰鍰等制裁,僅屬取締違反之行為,並不否認該行為之私法上效力等語(原審卷二三三頁),原審對於葉軍棟等七人此項重要之攻擊方法,未於判決理由項下記載何以不足採之意見,亦有判決不備理由之違法。……」、一○三年度台上字第二二四七號民事判決:「按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者,為約定專用部分(管理條例第三條第四款、第五款規定參照),而如同條例第七條第一款至第五款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分,則不得約定為專用部分而成為專用權之客體,其以不得為專用權客體之共有部分,約定供特定區分所有人專用者,固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地,若非屬同條例第七條各款規定之情形者,參照同條例第十六條第二項、第五十八條規定,應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用,依同條例第十五條第一項、第九條第二項、第三項規定,本應依使用執照所載用途及規約使用,不得擅自變更,且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根據同條例第十五條第二項、第九條第四項之規定,違反者既僅生管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題,則尚難認該二條項之規定為效力規定。」等可資參照。

另外,最高法院一○三年度台上字第一六一七號民事判決:「查民法第三百七十三條規定:買賣標的物之危險,自交付時起,由買受人負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔,因不可歸責於雙方當事人之事由,致給付不能者,應如何分配其風險之問題。至於出賣人所交付之標的物,如因可歸責於出賣人之事由,致不符債務本旨者,則屬同法第二百二十七條第一項不完全給付債務不履行之損害賠償責任之問題,兩者不可相提並論。本件上訴人係將系爭土地規劃為庭院用地併同房屋一起出賣予被上訴人,因可歸責於上訴人之事由,造成其後被上訴人喪失系爭土地所有權,不能繼續以系爭土地作為後院庭園使用,而不符合債務之本旨,且無法補正,乃原審所合法確定之事實,上訴人自應依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項之規定負損害賠償責任,初無同法第三百七十三條規定之適用。」、一○三年度台上字第一六一三號民事判決:「……按承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,出租人依民法第四百三十一條第一項規定雖應償還其費用,但以現存之增價額為限。所謂現存之增價額,係指租賃關係終止時,現存增加之價額而言,與支出有益費用係屬不同概念。倘現存之增價額,多於所支出之費用或與之相等者,固應償還其費用之全部,如現存之增價額,少於所支出之費用者,則祇須償還其現存之增價額。查連0公司於租賃關係存續中興建系爭建物,林00知悉而不為反對之表示,林**等四人於租賃關係終止時,應償還其支出之有益費用等情,為原審認定之事實。乃原審疏未查明系爭建物於租賃關係終止時之價額若干,並與支出之有益費用比較,徒以連0公司支出之興建費用,按耐用年限比率扣除折舊,以之計算該建物之現存增價額,不無可議。……」等所涉房地產問題,也值得注意,併予敘明。

 

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