約定一人入住,男友竟入住?

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【新聞疑義1459】約定一人入住,男友可以一起入住嗎?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師(部落格http://gs803501.pixnet.net/blog  )

【新聞】

羅姓女子租屋時言明一人入住,簽約後卻瞞著女房東讓劉姓男友帶幼女一起入住,每月因此少付一千元房租;女房東發覺後提告,台北地院昨天依詐欺罪判處羅女及劉各拘役五十五天,易科罰金共需十一萬元。本案可上訴。律師孫正華提醒,投宿飯店也可能衍生類似詐欺問題,飯店一般都依房型規定投宿人數,入住人數增加,就會因成本增加而要求支付加床費等;雖然業者大都對「夾帶」投宿情形規勸了事,但如果認真追究,就有涉及詐欺得利罪的可能。判決指出,二○一一年七月間,羅姓女子與劉姓男子一起到台北市中山區大直街看頂樓出租的房子,陳姓女房東告知房租包括水電費,若一人入住,房租每月一萬一千元,若兩人或兩大一小入住,要加一千元。羅女表示只她一人入住,劉偶爾會帶幼女來借宿;房東同意這種情況不加租,雙方隔天簽訂一年租約。不料,羅女搬進租屋處後,劉也帶著幼女入住。房東二○一二年一月前往察看房屋漏雨滲水問題,發現是三人入住,隔月以存證信函通知對方違約;羅女及劉則以房屋漏雨滲水為由,控告房東詐欺取財,經台北地檢署偵查後不起訴。由於羅女及劉積欠六萬元房租,女房東隨即訴請「遷讓房屋」勝訴;同年三月中旬房東對出租房屋斷水、斷電,又遭羅女及劉控告強制罪,檢方偵查後也不起訴。羅女及劉同年五月底自行搬離,房東去年初因不甘在街頭巧遇時遭對方出言羞辱,提告兩人詐欺。羅女和劉都否認「三人入住」,他們堅稱平時只有羅女一人居住,劉偶爾因工作時間太晚,才帶著幼女借宿。不過房東的胞妹及外甥女作證說,上午上學及晚上倒垃圾時段常碰到羅女、劉及劉的女兒,三人一起住在租住處,法官因此認定羅女及劉的說詞不足採信,判決兩人有罪(聯合報 104年1月9日報導: 說好1人租 入住變3人…省錢賠罰金)。

【疑義】

按違反租賃契約義務之法律效果,在民事部分,主要有「約定支付違約金」「約定損害賠償」與「終止契約(解除契約)」等三種。

這三種法律效果對出租人(承租人)權益的保障,程度也有所不同;當事人間,在約定時,要適當應用;例如終止契約,從誠信原則來看,要構成重大事由,始得為之,所以在未構成重大事由之前,就有約定支付違約金之必要,以避免「有約定租賃契約義務,沒約定違反租賃契約義務法律效果」之困境(當然,此種約定,或得提起給付之訴或取得執行名義後聲請強制執行,惟那也是費力勞神之事)。

本案當事人間雖有約定「承租人一人入住(二○一一年七月間,羅姓女子與劉姓男子一起到台北市中山區大直街看頂樓出租的房子,陳姓女房東告知房租包括水電費,若一人入住,房租每月一萬一千元,若兩人或兩大一小入住,要加一千元。羅女表示只她一人入住,劉偶爾會帶幼女來借宿;房東同意這種情況不加租,雙方隔天簽訂一年租約)」,惟似乎並未約定「違反此租賃契約義務之法律效果(例如約定支付違約金,構成重大事由時,得終止契約)」,以至於本案出租人僅能等到本案承租人積欠租金,符合民法第440條第2項:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」所定者,始得終止契約及請求返還租賃物(由於羅女及劉積欠六萬元房租,女房東隨即訴請「遷讓房屋」勝訴)。

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加入時間: 2011.08.31

榕樹學堂綺萱

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