租違建遭拆，可減少租金?

【新聞疑義1457】租違建遭拆，可減少租金?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師(部落格http://gs803501.pixnet.net/blog)

【新聞】

北市府昨公布兩百二十六筆違建，《蘋果》依清單上網搜尋，發現許多頂樓違建隔間成多間房間出租給學生或單身上班族，月租五千到一萬多元不等。記者走訪多處，房客多不知租到違建，也不知房屋拆了該怎麼辦；有房東怒罵房子若被拆就會叫房客搬走，也有房東指會依約賠償房客，再向市府打官司求償。崔媽媽基金會居住服務部主任馮麗芳指，違建套房租金多比行情便宜，民眾若怕租到違建，看屋時可要求看權狀；若不慎租到違建且面臨拆除，有些租約會規定房東提前解約須賠償，或可請求衍生搬遷費用，若房東不願賠，可至區公所調解或提訴訟。北市松山區違建屋主劉先生稱，當初因加蓋廁所遭檢舉，已將廁所拆除，不知為何還被列為違建；他的三名房客明年十一月租約才到期，若房屋遭拆，只能先賠償房客，之後再和市府打官司求償。但劉先生拒讓記者進屋內了解狀況。北投另一違建唐姓屋主說，若被拆就和房客解約，也不會賠償。曾到信義區違建看房的不具名學生說，八月看到市府貼出違建公告才知該處是違建，覺得很危險，改到附近租合法房屋（蘋果日報 103年12月30日報導: 租違建遭拆 可依約要房東賠）。

【疑義】

按民法第435條規定「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」。

又最高法院19年上字第1060號判例也云「租賃標的物因天災或意外事變滅失者，其租賃關係既無存續之可能，無論原契約有無存續期間，均可為終止之原因。」。

所以，不慎租到違建且面臨拆除，或失火以至於租賃標的物滅失，依前開規定，租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；全部滅失或部分滅失，不能達租賃之目的者，承租人則得終止契約（民法第435條是任意規定，雖得約定排除，惟當事人間的是項約定，有無違反誠信原則，也是值得思考的方向）。

另外，須注意的是，頂樓加蓋違建，除涉公共危險罪及會被罰款拆除（不論是舊實體違建分期拆除，還是新實體違建即報即拆，均是違建，均應拆除；至於程序違建，也應趕快補照）外，也會被共有人依民法第767條第1項前段及第179條以下規定，請求返還所有物及5年不當得利。