共有土地，應該如何處理，杜絕糾紛?

【新聞疑義1446】共有土地，應該如何處理，杜絕糾紛?

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

新東陽麥家在桃園的古厝不保，但其實這間古厝的土地由42位持分人共有，複雜的土地劃分造成如今的問題，而實際來到桃園古厝所在地，同樣也是土地持有人之一和附近的老鄰居，都為此抱不平。偌大的房子就位於桃園縣大園鄉，上千坪的土地卻由42位持分人共有，如今為了土地擁有權問題，對簿公堂，但沿路來到這間祖厝門口，路牌就貼著一個大大的「梁」字，門牌也訴說著裡頭住的人，就是姓梁的，雖然附近杳無人煙，但整棟房子古色古香，充滿異國風情，周圍種滿綠樹，傳承百年來的土地充滿懷舊的味道，後院設有廟宇提供祭拜，斑駁的紅色屋瓦上還有人題詩，歷史悠久，持有人也表示這裡的土地由許多人共同擁有。語氣中也帶著氣憤，因為土地長期下來難以區分到底哪塊地是誰的，但都是由祖先傳承下來，或是合法買賣，如今有人指控麥家侵占，連住在一旁的老鄰居也抱不平，曾經也上法庭當過證人，住在這裡的人都知道這裡的歷史，和土地持有人複雜的關係，如今因為土地糾紛，讓這片看起來寧靜祥和的地方，多了一份詭譎的氛圍（東森新聞103年9月30日報導: 古厝充滿異國風情 屋主為「梁」氏）。

【疑義】

按有關此新聞無權占有部分，已經在【新聞疑義1425】無權占有，新東陽麥家祖厝判拆？（http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=209182&article_category_id=2235&article_id=125044 )一文中敘明，不再重複。

本文要談的是，一塊共有土地，應該如何處理，杜絕糾紛?

首先，應該設法共有物分割（先協議分割，再訴請裁判原物分割或原物分割＋補償或變價分割），並辦理單獨所有。

如因農業發展條例等法律之限制，而無法共有物分割，則以分管契約及辦理分管登記來處理，或以土地法第34-1條第1項至第3項：「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。（第3項）第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」之規定處理。

如非共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，則以土地法第34-1條第4項至第5項：「（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。（第5項）前四項規定，於公同共有準用之。」之規定，出賣其應有部分，脫離此複雜情形。

但若是祭祀公業，其權義及處理方式，則應以個案規約及客觀事實，決定之。