開窗見墓！

【新聞疑義1438】開窗見墓！

文/楊春吉(法律.房地產及生態講師)

【新聞】

男子闕00去年以一九一一萬元，向國0建設購買新北市汐止「早0清0」社區一樓房屋，交屋後發現，打開窗戶就能看到十公尺處，有一個清朝古墓碑，他認為國揚故意隱瞞，提告索賠屋價減損、懲罰性賠償三百多萬元，但台北地院認為，建商沒有告知鄰地狀況義務，判闕男敗訴。闕男指控，去年三月購屋時，他有去房屋周圍檢視，古墓所在位置有幾顆樹擋住，因此沒看到墓碑，沒想到交屋後，樹被砍掉就看見墓碑，他認為，國0建設刻意種樹隱瞞此事，且未善盡告知義務。 古墓所在地的周姓地主也證稱，「早0清0」興建時，有人問他可不可以在古墓碑旁種樹，他同意後就種了五、六顆樹，但他不知種樹者身分。國0建0則強調，古墓所在地並非社區範圍，沒有告知客戶鄰地狀況的義務，且古墓碑是清朝設立，距今超過三百年，僅屬傾圮損壞的石碑，未刻意種樹隱藏墓碑。法官委託鑑定後認為，屋後有古墓造成屋價減少約一百九十一萬元，法官認為，屋旁有墓碑等嫌惡設施雖影響買屋意願，但不代表房屋有結構瑕疵，且無法證明是建商故意種樹遮擋墓碑。 判決指出，「告知義務」僅限於房屋所在地狀況，在平等原則下建商沒有告知購屋者鄰地狀況的義務，且雙方合約也僅約定房屋硬體、衛浴、排水、防漏水等保固，未提到鄰地狀況，闕男購屋時也未問建商鄰地是否有墓地，因此判建商免賠，可上訴；闕男聯絡不上，不知其回應。該古墓碑刻有諡號「文則」，居民傳言墓碑主人曾獲清乾隆皇帝賜號「文則」，不過新北市文化局表示，去年會同四位學者會勘，鑑定後認為，是墓主自行封號，非皇帝賜號，不具歷史價值，未列入文化資產保護（蘋果日報 103年11月11日報導: 開窗見墓 判建商免賠）。

【疑義】

按民法第359條固規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、第356條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、第357條：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」、第358條：「買受人對於由他地送到之物，主張有瑕疵，不願受領者，如出賣人於受領地無代理人，買受人有暫為保管之責。前項情形，如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者，推定於受領時為無瑕疵。送到之物易於敗壞者，買受人經依相當方法之證明，得照市價變賣之。如為出賣人之利益，有必要時，並有變賣之義務。買受人依前項規定為變賣者，應即通知出賣人，如怠於通知，應負損害賠償之責。」之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金（但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金）。

惟以上敘規定，解除其契約或請求減少其價金，買賣標的物須有民法第354條第1項所稱物之瑕疵或民法第354條第2項所稱保證品質之欠缺，始得為之；從而本案報導如屬實，法官所認也無誤，開窗雖見墓，惟因非買賣標的物有民法第354條第1項所稱物之瑕疵或民法第354條第2項所稱保證品質之欠缺，其中之一，自不得以上敘規定，解除其契約或請求減少其價金（判決指出，「告知義務」僅限於房屋所在地狀況，在平等原則下建商沒有告知購屋者鄰地狀況的義務，且雙方合約也僅約定房屋硬體、衛浴、排水、防漏水等保固，未提到鄰地狀況，闕男購屋時也未問建商鄰地是否有墓地，因此判建商免賠）。

所以，買預售屋，不像買成屋一樣(透過仲介者)，有不動產現況說明書，得以瞭解附近嫌惡設施(註一)，在下訂之前，記得基地及其四周去看一看，而非只看到樣品屋及模型，或請出賣人於畫面買賣債權契約上，具體明確保證之。

另外，要小心，簽約的陷阱，記得要有合理審閱期，攜買賣契約書範本，與專業人士討論。

【註解】

註一：買預售屋，無法以不動產經紀業管理條例第23條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」之規定，要求代銷公司或其人員，或建設公司比照。另請參【新聞疑義723】不動產說明書，將詳列嫌惡設施？(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=183151&article_id=105430)。