「房地合一課稅」下的購屋建議

影片為悠閒吃果子的台灣藍鵲(103年7月9日奇岩)

【新聞疑義1404】「威秀進駐淡海生變」與「房地合一課稅」下的購屋建議

文.影片/楊春吉(故鄉)

【新聞】

淡海新市鎮某大型建案的廣告鋪天蓋地，目前第三期銷售如火如荼，但不少人發現，該案第一期、第二期的最大賣點–威秀影城竟然悄悄從廣告中消失，代言藝人也換了面孔，原來，建商與威秀的合約可能生變，業者「塑造下一個信義計畫區」的話術如同破功，想透過影城拉抬房價，到頭來終究只是夢想。該建案採造鎮型規劃，第一期就推出1600多戶，第二期也有1400戶量體，目前在各大房仲網上流通等待轉手的物件不在少數，而正值銷售檔期的第三期推案，產品總價最低從650萬元下調至500萬元之內，搶攻首購市場野心明確，期望在戰況激烈、賣壓較大的淡海新市鎮殺出一條路。 觀察近十多年來的房地產行銷策略，舉凡交通建設、重大開發案、學區、公園、百貨公司都成為業者賣屋的利多題材，在投資客大力捧場下，往往能讓開價墊高幾成，不過，若連影城也變成助漲房價的話題，自住客可沒這麼容易買單。 就一般民眾而言，願意三天兩頭到電影院花上近300元票價看電影的人並不多，未來影城可能所在的購物大街，同樣存在消費力不夠支撐的疑慮；某資深房仲就說，畢竟信義區的客群，經濟實力與消費能力比淡水好上太多，搬進淡海新市鎮的民眾多半是為房價便宜，不太捨得經常地做非必要性的消費，這也可能是百貨與影城業者評估後未進駐新市鎮的原因。 從建商廣告的利多題材中，消費者最好認清哪些是可以兌現的支票、哪些可能跳票，例如淡水新市國小、淡江大橋、淡水國民運動中心等公共建設皆如期完工或興建中，至於威秀影城、購物大街、新信義計畫區這類廣告噱頭，自住客還是聽聽就好，不必當真。 「別怕買不起、別怕娶老婆」曾是建商用來說服小資首購族肯定買得起房的廣告用語，令建商始料未及的，可能是接下來衍生的廣告不實糾紛與建案退訂風潮，業者仍須對消費者負責（好房News103年7月8日報導: 下一個信義計畫區？　請對業者話術存疑）。

【疑義】

按有關威秀進駐淡海生變風波，曾於【新聞疑義1398】威秀進駐淡海，生變?( http://www.peopo.org/news/246885、 http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=206660&article_category_id=2235&article_id=123026）一文，就其可能發生的買賣糾紛，解析如下。

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，其中，所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，在消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬之（當然，如書面契約已明定，無法依該約定履行者，也屬之，惟減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵）；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得依前開規定，解除其契約或請求減少其價金，蓋前開規定，並未區分共用部分或區分所有權等，只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一，就得依之為之。

從而，本案報導如屬實，威秀影城如真的改為其他影城，那買到海洋都心的買受人，就得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

問題是本案，依情形解除契約是否顯失公平?如買受人係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的，從民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」、誠信原則及相關事實來看，應持解除契約並非顯失公平之見解。

即本案買受人如係以威秀影城及其連動下的價格漲勢為其契約目的，非不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約，不以請求減少其價金為限。

至於房地合一課稅，先不論其違反平等原則之情事(違反平等原則的房地合一課稅http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=206963&article_category_id=2235&article_id=123286、http://www.peopo.org/news/247211)，也不論其係「一牛剝三皮」之苛政(http://www.peopo.org/news/247375、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=206895&article_category_id=2235&article_id=123229)，在其影響下，確使委銷量增加，而使得議價空間變大；自住需求者，此時，更是進場的好時機，買到自己負擔得起的房子，機會將大增。

又因規劃中的房地合一課稅，長期持有可減稅，其移轉時之稅捐負擔，沒有那麼重，何況此項稅捐負擔轉嫁為成本，乃屬當然，加上，因為房地合一課稅之影響，而使出租量減少，好區位好物件之租金報酬率已經悄悄地，站上3％，往4％前進，此時租金打平房貸，應屬可預測的估算（筆者實際經驗也是如此）；投資者，更應在此「看似危機實為投資良機」下，入市才對。

惟在此「看似危機實為投資良機」下入市，除了選擇好區位好物件外，對於房地產訊息！也要慎重明辨，小心求證。

作者簡介
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）：
【下學期(103-2)課程】房地產新飆股、生態趴趴GO、學法律買好房，歡迎報名

(http://gs803501.pixnet.net/blog/post/143667565)。

作品：

老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版)

http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202

其他作品：

1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。