【看新聞學法律】買房產權沒移轉,15年後要不回?

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【新聞疑義1394】買房產權沒移轉,15年後要不回?

文 / 楊春吉(故鄉)

【新聞】

南京西路圓環一處道路土地,市府60多年前徵收後未過戶,以致拒領補償費的原地主,8年前以1560萬餘元轉售新地主。市府提告,要求新地主塗銷產權登記、原地主返還不當得利1560萬餘元給市府歸還新地主;法院判決市府敗訴,原地主只須歸還市府312萬餘元。市議員張茂楠日前在議會質詢,痛批市府造成「一女兩嫁」,損害人民權益,要求市府不得上訴,且允許新地主捐地移轉容積。地政局長黃榮峰說,此案將不上訴;能否容移,已由發展局行文內政部請示。地政局也說,清查數十年前公告徵收,產權卻未移轉市府,且未限制移轉,以致原地主轉賣土地,全市共49件。市府共提告2件,除已判決的南京西路圓環案,另有復興段一處道路用地被領走補償費的地主轉賣,市府去年底已提告,尚未判決。張茂楠說,民國36年市府興辦「防空空地計畫公園綠地保留地」,徵收大同區玉泉段、現為南京西路圓環的一處路地,共約47平方公尺。38年公告通知地主領取補償費,但蔡姓地主拒領;市府將補償費提存法院,認定完成徵收,卻未辦理土地過戶,也未在地籍資料加註限制移轉。蔡的繼承人認為仍持有土地,96年把地以1560萬餘元賣給陳姓新地主。後來陳向市府申請捐地容移,市府拒絕且提告要求陳塗銷所有權、代位要求蔡的繼承人返還1560萬餘元給市府交還陳。法院判決蔡的繼承人僅須依公告現值加四成賠市府312萬餘元、陳仍擁有土地。地政局說,此案是49案第一件提告、判決案例,市府將不上訴;因當年提存法院的補償費已繳入國庫,法院判原地主須「賠」市府312萬餘元,原地主日前提上訴(聯合報103年6月16日報導: 徵地產權沒移轉 北市府要不回來)。

【疑義】

按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院85年台上字第389號判例參照)。

是政府買地(含徵收或價購),15年未過戶,其所有權移轉登記請求權,雖已因時效而消滅,惟仍得舉證「其占有土地係出賣人本於買賣之法律關係所交付」,而免予返還(註一)。

但如未占有,那問題就更大,就會像本案一樣,造成原所有權人一屋(地)兩賣之情形。此時,登記簿如未有任何相關記載或標註,那該受讓人被認定為善意第三人,似乎也不意外,受到土地法第43條之保護,就可以理解了。

換言之,大家買房,產權記得要移轉,以免15年後,要不回。

【註解】

註一:實務上,最高法院91年度台上字第213號民事判決:「按前陽明山管理局於五十三年間向上訴人之被繼承人曹○○購買A部分土地,曹○○已領取價金,交付土地所有權狀予陽明山管理局,上訴人並於八十一年間將該土地交付台北市政府養工處施作堤外整地工程等情,為原審合法確定之事實。故台北市政府地政處將前陽明山管理局價購之A部分土地,以徵收為原因,逕移轉登記為台北市所有,固不合私法上權利移轉之程序。惟物之出賣人依民法第三百四十八條第一項之規定,本負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,其移轉所有權之義務縱因買受人所有權移轉登記請求權罹於時效而得拒絕履行,亦不得請求買受人返還已交付之買賣標的物。」(編按:此判決尚涉及台北市政府地政處逕為移轉登記是否適法之問題,值得有興趣者,去研究)、臺灣高等法院98年度重上字第257號民事判決:「上訴人主張本件買賣契約包括系爭土地,固可採信,惟被上訴人抗辯上訴人對土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效而消滅等情,亦可採信。則上訴人依據系爭買賣契約及民法第348 條第1 項規定,請求被上訴人將系爭792-1、795-1地號土地土地所有權移轉登記予上訴人,於法無據,不應准許」、96年度上字第290號民事判決:「上訴人以系爭合約承諾讓與系爭土地所有權予被上訴人,並同意被上訴人於其上興建系爭建物,足證上訴人係依系爭合約之約定交付系爭土地予被上訴人占有使用,雖系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予被上訴人,且系爭合約係定於57年9月8日,上訴人抗辯被上訴人就此請求權已罹於15年之時效而消滅。惟按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還(最高法院著有85年台上字第389號判例意旨參照)。本件上訴人既已基於系爭合約而交付系爭土地予被上訴人興建系爭建物,則被上訴人占有系爭土地既係本於系爭合約,雖上訴人因時效消滅得拒絕履行移轉系爭土地所有權予被上訴人,揆諸前開說明,對上訴人而言,被上訴人占用系爭土地不得認係無權占有而請求返還。」等可資參照。

作者簡介
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):

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作品:

老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版)

http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202

其他作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
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6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
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13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
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16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
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23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
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