屋頂漏水告管委會,逆轉勝?

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【新聞疑義1390】屋頂漏水告管委會,逆轉勝?

上圖及影片/霧鎖竹圍

文/楊春吉(故鄉)

【新聞】

最近常下雨,住公寓大樓最上層的住戶最怕頂樓漏水,台中洪姓女子屋頂漏水告管委會,一審敗訴,二審逆轉勝,管委會需付52萬6千多元的修繕費。二審法官說,依公寓大廈管理條例規定,大樓共用部分的修繕、管理及維護,由管委會負責,大樓頂樓平台疏忽未注意維護,屋頂防水年限已久,材料老化,造成屋頂防水層失效漏水,造成住戶損害,應給付修繕費,不得上訴。洪女買下台中市某8層樓的公寓最上層樓,入住後發現天花板會漏水,查出是樓頂平台防水工程瑕疵,多次向大樓管委會反映無效,她提民事損害賠償,並自己找新北市土木技師公會鑑定,修繕費用需52萬6千多元,要管委會付錢。一審法官判洪女敗訴指出,管委會以問卷方式對全體住戶進行意見調查,針對洪女指稱樓頂漏水問題,問卷結果同意補助2萬2千元,其餘由住戶自行負擔,法官說,此決議雖未召開區分所有權人會議,實質上仍屬住戶決議一種。法官認為,依管委會主委和修繕包商證詞可知,洪女房屋曾補漏工程,後來又漏水,可能是包商未善盡修繕之責,漏水問題若可歸責是房子所有權人或住戶,修繕費用應由所有權人或住戶分擔,非管委會。洪女不服上訴,台中高分院改判她勝訴,全案定讞;二審法官說,管委會進行住戶問卷調查,回收60份,同意補助2萬2千元的住戶只有21戶,未達回收戶半數即30份,沒達到大樓規約中約定的區分所有權人普通決議標準,即屬無拘束力決議。洪女委託新北市土木技師公會鑑定該大樓頂樓漏水問題指出,因屋頂防水年限已久,材料老化,造成屋頂防水層失效,防水層老化腐壞,雨水藉由防水層裂縫和孔隙、空洞和破裂面剝落位置,滲入屋頂混凝土裂縫,再滲入屋內,造成家具和木地板、床鋪、電器用品等損壞(聯合報103年6月9日報導: 屋頂漏水告管委會 二審逆轉勝)。

【疑義】

按發現漏水問題,首先,先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。

反之,如是一般公寓,則應依民法第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。

又接下來,要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。

惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。

所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛。

從而,本案報導如屬實,新北市土木技師公會鑑定該大樓頂樓漏水問題,即指出,因屋頂防水年限已久,材料老化,造成屋頂防水層失效,防水層老化腐壞,雨水藉由防水層裂縫和孔隙、空洞和破裂面剝落位置,滲入屋頂混凝土裂縫,再滲入屋內,造成家具和木地板、床鋪、電器用品等損壞(即共用部分漏水所生侵權行為),而且本案亦屬公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」,則二審法院如依據公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定,判本案管理委員會敗訴,並不意外。

問題是,社區問卷調查,實非依法召集依法決議之區分所有權人會議決議(請參公寓大廈管理條例第25條以下之規定);縱係依法召集依法決議之區分所有權人會議決議,除當事人(被害人或其他得請求之人)也同意外,法院依此來決定侵權行為之損害賠償額度或應負擔之修繕費用,也屬有誤,應予注意(侵權行為之損害賠償額度,應從民法第216條等相關規定)。

作者簡介
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
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11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
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17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
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