凶宅? 33年前報紙當證據?

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【新聞疑義1387】凶宅? 33年前報紙當證據?

文/楊春吉(故鄉}

【新聞】

李姓男子買公寓先付了五百廿五萬元前金,交屋前卻聽說是凶宅;他找到卅多年前報紙,以「太座嗜賭如命,丈夫以死相諫」為標題報導這間房子發生自殺事件,提告要求解約。新北地院法官認為,從報導內容來看,李買的是凶宅,判賣方洪姓男子歸還前金。 李姓男子主張,他去年五月初看上新北市板橋區一棟公寓二樓,透過房仲員與洪姓屋主聯絡後,確認房屋非凶宅及損壞等瑕疵後,先付洪五百廿五萬元。但他在交屋前向鄰居打聽,發現該屋卅三年前發生當時女屋主的丈夫自殺死諫嗜賭妻子的悲劇。 李說,他調閱這間房屋相關資料,發現一九八○年五月間的所有權人是陳姓婦人,一九八七年九月二日由洪姓男子的父親買下,他到國家圖書館找舊報紙,果然發現一九八一年六月底,這間房子發生自殺命案。 其中一家報紙以「太座嗜賭如命,丈夫以死相諫」的標題報導,文中寫出詳細地址,並報導屋主陳姓婦人嗜賭,丈夫屢勸不聽,在住處服毒自殺死諫;另家報紙則以「太太嗜賭如命積蓄輸光,丈夫屢勸無效仰藥自殺」為標題,報導陳婦丈夫服農藥自殺身亡。 李表示,洪隱瞞凶宅的事實,他也不想再住下去,要求洪還他先前付的五百廿五萬元。 洪則抗辯,他父親是在案發後六年才買這間房子,不知發生過命案,並非刻意隱瞞。洪說,報紙報導無法證明死者是在送醫過程或送醫前斷氣,依據警方轉述的報導屬傳聞證據,並無證據能力。 法官認為,民事訴訟法並未排除採用傳聞證據;若非發生自殺命案,不可能同時有兩家報紙報導得如此清楚且內容一致,認定這間房子的確發生過命案,應屬凶宅。法官指出,雙方契約規定,若曾發生凶殺、自殺而死亡,或在專有部分內有求死行為並致死(如跳樓自殺),買方得主張無條件解除契約。但這項規定並未限定在屋內斷氣才算數,李解約並要回購屋價金有理,判李勝訴(聯合報103年6月1日報導: 買到凶宅 33年前報紙當證據)。

【疑義】

一、傳聞事實,在民事上有無證據能力?仍有一番爭論

按最高法院22年上字第2842號判例固云「毫無根據之傳聞事實,無證據能力,不能據以認定犯罪,審理事實之法院,不予採取,自非違法。」,惟應指刑事部分;至於傳聞事實,在民事上有無證據能力? 臺灣高等法院96年度重上字第449號民事判決:「另證人丙○○證稱:「(問:有沒有見聞被上訴人向王0借款過程?)沒有看到,但聽我母親說,父親都把錢提出來借給被上訴人。(問:92年4 月到6 月有無見聞被上訴人向王0借款過程?)我沒有在場看到,但我有聽我母親講被上訴人帶王0到大雅鄉大雅農會馬岡分處提款。」(本院卷第187 頁),及證人丁○○證稱:「(問:88年到96年期間,有沒有見聞被上訴人向王0借款過程?)我沒有在場,但我聽我母親講過。」 (本院卷第187 頁反面),均係自王*處聽聞而來,屬傳聞事實,不具證據能力。上訴人復未舉其他證據證明王0與被上訴人間就上開800 萬元互為表示成立消費借貸契約一致之事實,上訴人主張王0與被上訴人間於92年6 月11日成立800 萬元之消費借貸契約關係,王0得請求被上訴人返還該借款,難以憑採。王0既無借款返還債權存在,自無從轉讓予上訴人,則上訴人請求被上訴人返還上開主張之借款800 萬元及其利息,為無理由。」,係採否定見解。

從而,法官認為,民事訴訟法並未排除採用傳聞證據,固無誤;惟在實務上,傳聞事實,在民事上有無證據能力?則仍有一番爭論。

二、是否為凶宅?則應先從當事人間之約定;契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解

按凶宅,從經驗法則來看,雖得認為有滅失或減少其價值(註一),但是否為凶宅?則應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」(註二)。而所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(註三)。 又凶宅之約定,應以書面,並在「時間、區域及操作性定義」等三方面,具體明確之。

另解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解(註四)。

從而,本案報導如屬實,雙方契約即已規定「若曾發生凶殺、自殺而死亡,或在專有部分內有求死行為並致死(如跳樓自殺),買方得主張無條件解除契約」,而且契約文字已明定「若曾發生凶殺、自殺而死亡」,並未限定在屋內斷氣才算數(即前揭區域方面),也未在前揭時間方面上有所約定,本案法院認為「傳聞事實,在民事上有證據能力」也無誤,那本案法院判李勝訴,尚無所指摘。

【註解】

註一:請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅,退屋,為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591)。

註二:民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三:最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。

註四:民法第98條:「解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院17 年上字第 1118 號判例參照。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名): 1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html) (1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。 (2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。 2.自辦 (1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。 (2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。 3.104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-採購very易、新聞時事之法律分析(民事與房地產篇)、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析(契約法)、新聞時事之法律分析(行政法)等課程。 4.台灣教育網(http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4)-契約法、政府採購及行政法等。 5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師(新北市政府推薦,受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討)。

作品: 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。 5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。 6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。 7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。 8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。 9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。 12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。 13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。 14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。 15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。 16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。 20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。 22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。 23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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