房產廣告，八成唬爛?

【新聞疑義1381】房產廣告，八成唬爛?

文/楊春吉(故鄉)

【新聞】

日前網路上流傳一支影片，內容描述一位配音員應徵房地產廣告的試音，其中不少橋段令人噴飯，像是200坪的空中花園，被主角念成了「空中花圈」，「挑高1米8」、「城市花園車位」也都被拿來大做文章。不少建案廣告的誇張話術加上充滿磁性的配音，讓人聽了好心動，但房產專家Sway認為，建商會拿來當作廣告的東西，有八成都是在唬爛，「地段」才是決定房子的一切。氣勢磅礡、充滿磁性的配音是外界對房產廣告的第一印象，網路上這支名為「房地產廣告」的配音影片，內容不乏誇張又令人噴飯的廣告話術，像是「200坪的空中花圈？」，其實就是空中花園！不僅如此，甚至還有「200坪的空中游泳池、空中高爾夫…」。另外，「附設尊爵獨享，城市花園車位」聽起來好像很厲害，但講白了就是停在公園旁的車位而已。 此外，建案的誇張廣告也有遭到公平會開發的案例，像是新北市中和區的「森之郡」，因為在其網站宣稱「投報率達13％」的話語，據公平會調查，該案只有2樓已售出的戶數為13％租金報酬，其餘樓層皆低於13％，遭罰10萬元罰鍰。對於誇大的建案廣告，房產專家Sway表示，建商的廣告都不要聽，因為建商會拿來當廣告，有八成都是渲染和唬爛的，買房子還是以位置為主(好房News 103年5月19日報導:房產廣告好心動？Sway：八成建商在唬爛)。

【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

而民法第354條第1項所定瑕疵，有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，其中，所謂「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」，在消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」之規定下，無法依廣告內容履行者，除減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵外，自屬之（當然，如書面契約已明定，無法依該約定履行者，也屬之，惟減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵）；縱屬共有部分，如屬買賣標的，也得依前開規定，解除其契約或請求減少其價金，蓋前開規定，並未區分共用部分或區分所有權等，只要是買賣物有民法第354條第1項所定三種物之瑕疵之一，就得依之為之。

又建商廣告中，常利用「圖像行銷」，以補「文字行銷」之不足；有時建商會將遠在1公里外的美景，與銷售建案套疊在一起，讓人覺得買了這棟房子，將為如此美景所擁抱；有時，建商也會將別處所謂的實景，當成此建案的實景，讓人覺得爾後的樣子，就是如此美；但建商卻只在廣告或圖像右下角，書寫與整個圖像或實景相比比例甚小，內容為「此圖像係套疊而成」或「此實景為某處的實景」之蠅頭小字，常使買方因美景誘惑而疏略「真實物件」的模樣；更甚者，建商更將建物模型的景觀，尤其是樹、草，做得特別密集及大，讓人覺得初建的建築物及其景觀間的融合，就是如此美及和諧，而疏略初植的樹與草，絕對沒有建物模型中所展現的那麼美。所以，「圖像行銷」花樣百出，看屋時要小心慎重，不要被「圖像行銷」的手法所誤導，並且將相關的「圖像」（建物模型可與實物【例如13公分之原子筆】相對照，拍照留存）、報紙、廣告、建物式樣等圖說、買賣契約書等資料，蒐集保管好，以備將來使用，並於必要時，搭配前揭規定及說明，維護自己的維益。

作者簡介
楊春吉(故鄉)
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄（http://gs803501.pixnet.net/blog）版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講（請洽0916077009楊講師）。

開課資訊（歡迎報名）：
1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課（星期六上午）。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課（星期六上午）。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。
4.台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2（與劉孟錦律師合著，100年12月書泉）。
22.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十五)、（十六）(與劉孟錦律師合編著，100年12月) 。
23.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著，100年12月）。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。