親愛的，誰把社福變小了？廣慈開發案（十四）

一

議題：廣慈開發案被切割成數個開發案。

1.      原本即屬同基地的區域，日後開發交疊影響範圍大，若分割不同開發案，除自我扼殺原優良體質外，並將產生許多重疊成本（如：標案行政管理成本、建造設計規劃成本、串聯溝通管理成本等等），降低整體綜效（如：建造資材成本無法因規模經濟效應降低、各自規劃無整體觀易產生掛一漏萬或疊床架屋情形、無法吸引較佳體質廠商和國際品牌企業競標等等）、影響行政效率、徒增社會與開發成本，如此浪費全民公帑之決策，絕非有為的精實政府在全民實質所得倒退的年代所應為。

2.      倘若分割開發，面積小於應送交環評等門檻，即由公部門創造得標廠商無須受到環境影響檢驗把關之缺口，更是公然帶頭教育社會大眾如何行偏門規避法規，尚未出現得標廠商就令人有官商勾結之疑慮，法治精神蕩然無存，更無社會公平正義可言，堂堂開發國家首都政府如此自我閹割行為，顯現毫無長遠都市治理之格局與能力，可謂貽笑國際。

3.      倘若分割開發的目的在於「藉由商業設施開發利益來補充社福與住宅用地開發」，將更是造成資源錯置的禍源！因為這槓桿的比例，永遠無法精準彌補對生態環境與居住品質的深遠衝擊，而被交換犧牲縮減的社福比例，同樣再也回不來了。

同基地應為同一開發案，並應以一整體進行盤點規劃、依法通過環評等各種檢驗，以維護開發品質並創造整體最大綜效。

1.      廣慈開發案應由同一主管機構擔任統整規劃開發之單一權責單位，日後才不致因本位主義產生推諉卸責以及橫向整合不佳之情事，而影響開發綜效。

2.      廣慈基地內上百顆老樹，繁衍近半世紀的物種、以及老社區居民，並非二等公民，本就應享有平等的權利，不容剝奪。任何開發案所應該通過的各項評估與檢測，如環評、樹評、都審等等，在此都應該以最基本的條約，呈現於開發的每個環節，被確實保障且不容規避！

3.      可藉由發展主題特色區域規劃來作為補充社福與住宅用地開發之槓桿，詳見附件。

二

議題：本開發案不僅被分割，且是依照現有隸屬主管機構進行屬地分割與規劃。

1.      廣慈博愛院以及福德平宅互為相鄰，有其地理人文歷史同質性連結，隸屬主管機關的改變僅是行政權責間的移轉（且僅是為前次開發案才進行移轉的），不但無法源且也不應成為開發案的切割依據。

2.      此次開發規劃還依照隸屬主管機構分割規劃屬地，屬社會局管的北側基地就規劃社會福利設施用地、財政局與新建工程處管的南側基地就規劃商業區及公園用地。但何以福德街84巷居民即可享受鄰公園之空曠綠意、且還可被道路拓寬；而同樣鄰基地但巷寬最窄的林口街80巷居民卻須與高容積率的社福與平宅為鄰？公平何在？理法為何？

3.      開發案應以創造全體長遠最大利益為宗旨進行整體審視規劃，不應受限於現有隸屬機構之分佈，若不顧現有環境條件而徑行擁地分割屬地規劃，將造成整體開發效益低落、傷害民眾利益，還因此撕裂社區祥和與群體凝聚、甚至產生額外補償成本，於繳稅大眾、於在地居民，皆非良策。

開發案整體規劃應跳脫隸屬主管機關分佈迷思，以周邊現有建物功能、路寬、衝擊影響、以及未來使用強度等，重新思考最佳分佈：商業靠近大馬路（福德街），公園以ㄇ型綠帶以及留存現有樹木間隔於住宅巷弄（福德街84巷、林口街80巷、大道路），社福設施與平宅位於基地中央。如此才能讓開發建設對原住戶與原生態衝擊最小，創造最大開發效益。示意圖請見下點說明。

三

議題：開發強度將容積率由225%調整為400%

1.      自前次規劃案至今，本區域完全無任何新建設施，公共設施服務水準並無任何提升，之前所評估比照鄰近第三種住宅區容積率225%的條件並無任何改變，何以得調高為400%？

2.      即使「滿足市民基本居住需求」為政策，仍須搭配其他配套措施，例如停車位新增、道路拓寬、環保提撥回饋或是綠建築規範等等相關開發強度規定，何以只見單方面提高卻不見其他具體配套規範（此規定案中關於道路拓寬仍維持原定，並無增加其他，無法滿足容積率提高的部份）？

3.      此調整對於正面面對基地、勢必遭受最大開發衝擊的林口街80巷居民，影響最劇。不但須承受開發時的噪音空污、建造完成後的完全無日照與惱人風切，還得擔心高容積率建物開挖地基，對超過40年老舊建物的嚴重安全疑慮，更遑論林口街80巷是本開發案所鄰四條道路中最狹窄者，僅8米寬而且還是居民所共同持分（非公有地）。繳納同樣的稅，為何遭受如此對待？有為的政府不應為了某些族群打造樂園，卻製造出另一群體的問題，而能創造的價值在哪都還看不到（甚至是拿著應跳脫營利思維的公有土地換的），更諷刺的是，還打著社會福利與公益住宅的名號！如果市府以此定案執行，還不見帶動地區經濟發展，就將先創造出更多需要社會照顧的群體---這群林口街80巷上百戶近500位常年見不到陽光、被惱人風切、地層錯動房子歪斜裂開漏水逼瘋的憂鬱重症居民。

如前述建議辦法所言，將公園改為ㄇ型綠帶（請見下面示意圖），尤其針對巷道最窄僅8米寬的林口街80巷，若容積率為400%，則人行步道與綠帶規劃距離路邊（非距離住宅，亦即扣除巷道寬度）至少須有50米以上的寬度；若維持容積率為225%，則距離路邊亦至少有25米以上之寬度，以降低開發建物對現有居民之負面衝擊與長期不良影響。

四

議題：本次開發案之事業及財務計畫費用為原本之三倍以上

1.      本案中社會福利設施用地、道路用地之開闢經費，由2,248,330,000元調整為7,544,860,000元，以及9,990,000元調整為35,000,000元，增加幅度達235.6%以及250.4%，但自前次規劃案至今，影響建造成本最深的國際鋼鐵價格，其實是往下修正的；而即便社福設施容積率調高會增加建造成本，道路用地規劃並無增加，何來如此驚人之調整幅度？道路用地建材不知是改以何種高等材料工法鋪設，否則這段期間台灣工資亦無相當之調整幅度啊！

2.      該表中三項公共設施種類開闢經費加總應為808,933萬元，與表列合計683,766萬元，差異甚大，不知為單項經費還是合計經費誤植？實難相信如此大型開發而須進行公開展覽的計畫，竟有此疏失，難免令人質疑行政團隊是否應上緊發條、而或是根本難以擔此重任、又或是輕忽此開發案為兒戲？

1.      請重新覈實本開發案各項經費，解釋調整緣由，並公開經費預算項目表以供民眾審閱。

2.      重新檢視此開發案之負責層級，應突破成規，成立專案與專責單位，依功能尋找專才專任，以提升效能並降低民眾疑慮。