House+科學估價 估出房子真實價值onTV

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【記者吳欣晟、蔡子誠/台北市報導】好時價自動估價公益平台(House+)的出現,為有估算房價需求的民眾提供了一個新渠道。民眾可以透過好時價所呈現的房價變動趨勢,對標的房屋的市場價值有更完善的了解。

努力推動台灣居住正義

從大學生到大學教授,四十多年來,張金鶚都在建築、房地產和土地開發這幾個領域裡不懈鑽研。二OO三年房地產景氣從谷底期復甦,導致當時台灣房地產景氣一路攀升;然而,這一切看在長期研究台灣房地產市場策略的張金鶚眼裡,卻不是那麼地樂觀。他蒐集了從一九七三年到二OO八年間的台北市房價資料並加以分析,最後發表了「台灣房價泡沫」調查研究,指出台北市的房價很有可能不如外界所看到的那麼樂觀。

二O一三年張金鶚任職台北市副市長,期間推動居住正義,致力將房價回歸到其應有的價值。二O一四年,他卸任台北市副市長後,仍繼續倡導居住正義的重要性,希望能調節台灣近幾年已經嚴重失衡的居住問題。張金鶚邀請他長年在美國從事金融與房地產業的好友楊太樂博士,以及許多政大與清大的計量經濟系老師,共同來開發好時價公益平台。希望能藉由創造這個平台,為改善台灣房地產資訊不對等的劣勢盡一份心力。

政大地政系教授張金鶚創辦好時價自動估價公益平台。 攝影/吳欣晟

建立平台難度高:技術與資金

然而建造平台並不容易。建立估價模型、整合資料、打造使用者友善介面、加入地理資訊系統(GIS)等等,每一個環節都需要各領域(經濟、計量、房地產等)專家的參與,才有辦法把平台給做好。二O一四年,張金鶚的團隊開始設計平台;「我們做的結果與國際標準一致甚至比國際標準相對好,這樣才能對外公布」,二O一五年,好時價自動估價公益平台才終於面世。

在建立平台前,楊太樂因本身對這個計畫有興趣,以及自己身為台灣人覺得台灣應該要做這個東西,於是便捐出了一筆經費以支持平台的建立。平台建立初期不用擔心錢的問題,只是時間來到了現在,平台維護的經費該從何而來?張金鶚曾經想過讓好時價採取收費模式以達到自我維持的狀態,但後來又因為這個做法與當初希望不向一般收費者收錢的宗旨相違背,於是打消了這個念頭。

後來張金鶚轉換思路,讓需要這個估價服務的產業來擔任提供營運經費的角色,例如金融業。張金鶚說:「銀行都要對房子做貸款,那為了避免它的價格產生偏誤所以通常會找估價師,可是那很花成本跟時間;如果在它貸款的時候可以使用這種自動估價平台的話就可以省掉很多力氣」好時價藉由提供銀行商業使用並收取費用,解決了網站無維護經費的問題。而目前好時價是由楊太樂接手經營,張金鶚則退居幕後擔任顧問。

部分金融業者借助好時價的服務來幫助處理業務。 資料畫面/好時價網站

保障資訊客觀透明 民眾更接近真實房價

房市資訊不透明,導致價格的決定權往往掌握在建商手裡,消費者只能以建商公布的價格做為參考依據。張金鶚認為應該要有一個能夠公正推估房屋價格的網站供消費者查詢,否則消費者只能夠從建商端才能知道房價,根本沒有與建商議價的能力。只是在好時價之前,網路上已經有很多提供估價服務的網站,那好時價的特別之處在哪裡?張金鶚表示,好時價團隊向內政部購買實價登錄資料以建立模型,並且每三個月定期購買資料更新,以此確保提供使用者最新、貼近市場動向的價格。

「用機器去處理,讓資料本身變成一個合理、乾淨、不會產生偏誤的情況」張金鶚說,有別於其他估價網站主要依靠歷史成交價格來作為估價的基底(該價格是由買賣雙方自行認同,故較不具客觀性。);好時價運用一連串統計學、數學、類神經網路、地理資訊系統及人工智慧程式,經電腦進行市場分析後再算出不動產的市場價值。如此排除人為因素的影響,給予了使用者最客觀的結果。

雖然好時價所推估的價格不等於房屋最終的售價,建商也往往因推估價格遠低於自身的開價而不予認同,但好時價透過建立具高度複雜運算能力的模型,搭配彙整過去紀錄及更新現今資料的方式來進行估價,因此還是具有一定的參考價值。好時價平台的存在,提供了民眾一個更加接近真實房價的可能。

只要輸入基本資料就能快速預估房價。 資料畫面/好時價網站

即便受到建商業者的抨擊 仍然堅持做對的事

在推動好時價的過程中,最常碰到的情況就是遭到建商的批評。因為他們認為網站所預估的價格會嚴重影響公司的獲利,因此好時價也受到了不少攻擊,甚至會拿帝寶等特殊個案來抨擊網站所預估的價格根本不符合市場行情。但好時價跟其他估價平台的不同點就是在於,後者的估價大多僅依靠歷史成交價來做標的房歷史房價的呈現,而好時價的運作是以過去的成交紀錄為基礎,加上取得標的房資料的區位、市場情況和不動產特徵來做市場分析得出。像豪宅這類的特殊建案,張金鶚認為,本來就必須另外找專業的估價師來估價。

即便常常受到業者的批評,但張金鶚認為,只要是自己認為對的事情且對這個社會有貢獻,就應該盡最大的努力去做。而隨著收集的資料越來越健全,目前好時價的估價能力已經介於房屋在實價登錄中成交金額的正負百分之十之間,這個成績遠遠優於一般估價系統的正負百分之二十,對於能有這樣的表現,張金鶚說,未來仍然會盡最大的努力協助好時價,也期望能夠有更多民眾的使用與支持。

「好時價」詳細顯示標的住宅過去幾年每月的房價。攝影/蔡子誠

採訪側記

這次我們來到政治大學採訪地政系教授張金鶚先生,一進去他的辦公室,我就看到整個櫃子上都是滿滿的書,當時我想說,身為一個教授,這樣並不誇張,後來在採訪中,我仔細看了櫃上的書,才發現大部分都是受訪者自己寫的發現當中有不少是受訪者的著作,另外從受訪者的談吐中,我真的覺得他是一位非常有修養又學識淵博的老先生。

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