防範資產價格泡沫的有效方法

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房地產價格崩盤,常常就會引爆金融危機。顯見資產價格泡沫的產生,與銀行融資間,有相當程度的關聯性。

最近聽來自中國的朋友說,上海打房,規定設籍滿3年的人,才可以在當地買房子;而且,銀行貸款最多5成。不過,選擇性信用管制終究只是事後補救措施。根本之道,還是要在平時,建立起金融機構安全穩健的授信文化。

投資與投機本來就不容易區分。還款財源則是一個重要指標。就以購屋為例,如果房子買來,不是自住;而是空著,等漲價賺資本利得,那顯然是投機交易。如果有出租呢?那就要看租金收入是否足以還本付息。對於沒有投資收入,或租金收入不足以償還銀行借款的放款,金融監理機構應該要求銀行,把它列為「應特加注意放款」,並要求銀行增加提列「備抵呆帳」。

對於「養地」者的融資,更是應該特加注意。例如,購買工業用地申請融資,本來就應該會提供建廠計畫。如果沒有按照時程施工,那就有必要列為「應特加注意放款」。建築融資也是同樣的狀況。

同樣道理,壽險公司投資商辦,如果租金收入無法滿足保單利率,當然也要提列「備扺投資損失準備」。如果是購買土地,金融監理機構就要嚴格追蹤投資計畫的執行進度。對於進度落後,或無法產生預期收益的,也應該要求壽險公司在帳面上提列「備扺投資損失準備」。

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Anthony

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