豪宅「馬桶附尿」,是瑕疵?

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【新聞疑義1775】豪宅「馬桶附尿」,是瑕疵?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

跨業蓋屋的台灣肥料公司,6年前在南港推出豪宅「無雙」,吸引政商名流搶購下訂,但該屋前年完工後,部分住戶卻發現施工不良,跟廣告有差距,逾8名買家分別向台肥提告,要求解約或減價,其中知名整體造型師王俐人也提告,但日前遭台北地院判決敗訴,對此王俐人回應將會上訴,「從來沒有建設公司這麼惡劣」。

 王俐人昨晚受訪指出,當初看廣告標榜有1500坪森林庭園,衝著這點買屋,結果完工後一看根本沒有幾顆樹,又看到大樓外牆二次施工加裝了安裝冷氣的格柵,不只是違建,也可能影響逃生,又發現地下室漏水、壁癌、白樺疑似用到爐渣混凝土,「這種房子叫我們怎麼交屋啊?」

王俐人說,台肥當初跟買家聲稱社區大廳裝潢斥資3、4億元,由知名室內設計師杜文正操刀,結果杜文正親口跟她說只收到1500萬元,其餘的錢不知道去哪裡了,最後廣告標榜的大廳7米高植生牆根本沒做,變成1萬多元的銅雕,200萬元的史坦威鋼琴變成20萬元的YAMAHA。

王俐人不滿表示,交屋時甚至還發現,屋內3個馬桶全都被掀起來用過,尿液都還殘留在上面她請建商清理,過了1年去看也沒有清,「實在是太扯了」,痛批「從來沒有建設公司這麼惡劣!」有買家本身也是建商,也不敢相信會有這樣的事。

王俐人強調,她不是投資客,原本打算住進這裡養老,她的錢也是辛苦做工賺的,「是畢生的心血,怎麼可以這樣欺負、詐欺我們!」她經過考慮決定上訴,「因為覺得太委屈了,法官應該看到這一點」。

除了王俐人,同樣向台肥提告的無雙住戶,還包括前立委蔡正元妻子洪菱霙,洪菱霙今天也受訪坦言,她這邊有5、6位住戶(提告),「因為他們蓋得太爛了!」已經交屋入住的她要求的是減少價金,經查,她的律師之前提出的是減價10%,如以一戶8000萬計算,也就是要求台肥退還800萬元。

台肥昨表示對王女要上訴,一切尊重司法程序,但有主管私下指出,無雙相關訴訟,亦有可能是因房價下跌、房市慘淡,投資賠錢,才藉機以瑕疵要求減少價金。

(蘋果日報2017年12月04日報導: 【獨家】豪宅交屋「馬桶附尿」 王俐人痛批惡劣)

【疑義】

一、民法之規定

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人雖得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

又民法第354條第1項所定瑕疵,雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,買受人仍得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

另公寓大廈共有部分之共有人之一,只要是買受人,亦得依民法354條、第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

但(一)依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金(所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言,註一)。

(二) 減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。

(三) 其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅(前開關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之)。

(四)不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物(於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之)。

(五) 買受人於契約成立時,知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

(六)買受人因重大過失,而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責(但故意不告知其瑕疵者,不在此限)。

(七) 買受人主張物有瑕疵者,出賣人得定相當期限,催告買受人於其期限內是否解除契約。買受人於前開期限內不解除契約者,喪失其解除權(註二)。

(八)得行使物之瑕疵擔保請求權之時點,除契約另有約定外,須交付始得為之(註三)。

(九) 得行使物之瑕疵擔保請求權者,除契約另有約定外,須屬「交付前買賣標的物之瑕疵」(註四)。

 

二、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定

(一) 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定

按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(註五) 之應記載事項第3絛(賣方對廣告之義務):「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」、第17條(保固期限及範圍):「(一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,結構部分(如:樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作...等)負責保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚...等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。(二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。」、第23條(賣方之瑕疵擔保責任):「(一)賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定。(二)有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理。」、第24條(違約之處罰)第2款:「(二)賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約,買方得依法解除契約。」之適用。

 

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

 

(二) 事前預防部分

 

故在事前預防部分,買受人,應在五日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款之規定,是否相符?

 

企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款規定者,自是更佳,但如有違反於前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款規定者,買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益。

 

(三) 事後救濟部分

 

惟在事後救濟部分,則先依前開應記載事項第3絛、第17條、第23條及第24條第2款之規定主張之。

 

即本案賣方(出賣人)之瑕疵擔保責任,除「賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者,從其約定」外,有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法令規定辦理(即賣方違反賣方之瑕疵擔保責任之規定者,買方得「依法」解除契約)。

 

是前開民法規定之說明,仍得適用。

 

三、小結(本案分析)

(一) 「廣告標榜有1500坪森林庭園,衝著這點買屋,結果完工後一看根本沒有幾顆樹」、「廣告標榜的大廳7米高植生牆根本沒做,變成1萬多元的銅雕,200萬元的史坦威鋼琴變成20萬元的YAMAHA」及「地下室漏水、壁癌、白樺」部分

 

1.從而,本案買受人自得依前開應記載事項第3絛之規定,主張「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分」。

如本案出賣人達反前開約定或違反「不得漏水、壁癌、白樺」之約定,且無法在交屋前依約定補足者,即有民法第354條第1項所稱滅失或減少契約預定效用之瑕疵,本案買受人自得以民法第359條、第365條等規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

惟當事人如未能舉證以實現其利益者,敗訴也不意外(註六)。

 

2.在本案保固期間及保固範圍內,本案買受人也得以買賣雙方間之保固約定為之(但企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載前開應記載事項第17條所規定之內容;此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第17條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之)。且保固期限經過後,本案買受人仍得依民法及其他法律主張權利。

 

(二) 馬桶附尿部分

但本案豪宅「馬桶附尿」,是否為瑕疵?因本案「馬桶附尿」易於處理,且尚得在驗屋時交屋前處理;如處理後,其減少之程度,已無關重要者,自不得視為瑕疵。

 

(三)疑似用到爐渣混凝土部分

此部分,本案買受人須依民事訴訟法第277條之規定,舉證以實現其利益者(註七)。

 

(四)因房價下跌,要求減少價金部分

本案,除「有保證房價不下跌」外,因此部分尚非民法第354條第1項所定「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類瑕疵,或屬欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者,本案買受人尚不得以「房價下跌」之由及民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

 

(五) 投資客?

是不是投資客?與是否為民法第354條第1項所定「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用之瑕疵」或「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」?是否屬欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者?並無涉。

 

(六)共用部分、約定共用部分?

按公寓大廈中共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之交付時點,與公寓大廈中專有部分之交付時點,實際上就有了差異(前者為依公寓大廈管理條例第57條之規定完成移交時,後者為專有部分完成交付時);兩者如均得行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約,其行使物之瑕疵擔保請求權或解除契約之時點,也因交付時點之不同,而有所不同(註八)。

又得行使物之瑕疵擔保請求權之時點,除契約另有約定外,須交付始得為之。

故本案公寓大廈中共用部分、約定共用部分,是否已移交?仍有必要釐清。

【註解】

註一:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。

註二:民法第361條參照。

註三:民法第373條參照。

註四:同註三。

註五: https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA71...

註六:按在民事訴訟中,證據為法院自由心證判斷事實真偽之斟酌因素(民事訴訟法第222條第1項、最高行政法院62年判字第402號判例參照),而且民事訴訟法第277條也規定,當事人主張有利於己之事實者,除「法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限」外,就其事實有舉證之責任,所以,當事人未能舉證以實現其利益者,通常係敗訴,因而有謂「舉證之所在,敗訴之所在」者。

 

但民事訴訟法第277條,除「什麼是依其情形顯失公平」外,還有一個重要的問題,就是倘有該條但書所定者,斯時該當事人之舉證責任,究應減輕或予以免除?或轉換由他方當事人為之呢?

 

就此,什麼是依其情形顯失公平呢?最高法院99年度台上字第408號民事判決:「又尋繹八十九年二月九日修正之民事訴訟法第二百七十七條所以增設但書,規定「但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限」,乃肇源於民事舉證責任之分配情形繁雜,僅設原則性之概括規定,未能解決一切舉證責任之分配問題,為因應傳統型及現代型之訴訟型態,尤以公害訴訟、交通事故,商品製造人責任及醫療糾紛等事件之處理,如嚴守本條所定之原則,難免產生不公平之結果,使被害人無從獲得應有之救濟,有違正義原則。是以受訴法院於決定是否適用該條但書所定公平之要求時,應視各該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質,斟酌當事人間能力、財力之不平等、證據偏在一方、蒐證之困難、因果關係證明之困難及法律本身之不備等因素,透過實體法之解釋及政策論為重要因素等法律規定之意旨,較量所涉實體利益及程序利益之大小輕重,按待證事項與證據之距離、舉證之難易、蓋然性之順序(依人類之生活經驗及統計上之高低),並依誠信原則,定其舉證責任或是否減輕其證明度,進而為事實之認定並予判決,以符上揭但書規定之旨趣,實現裁判公正之目的。若與該條但書所定之本旨不相涉者,自仍適用該本文之規定,以定其舉證責任。」、98年度台上字第1980號民事判決:「按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限,民事訴訟法第二百七十七條定有明文。稽諸台灣地區之祭祀公業有於前清設立者,有於日據時期設立者,年代咸亙久遠,人物全非,親族戶籍資料每難查考,當事人爭訟時倘又缺乏原始規約及其他確切書據足資憑信,輒致祭祀公業之設立方式乃至設立人及其派下究何未明,於派下身分之舉證當屬不易,如嚴守該條本文所定之原則,難免產生不公平之結果。故上揭法條前段所定一般舉證之原則,要非全可適用於祭祀公業之訴訟中。法院於個案中,自應斟酌同法條但書之規定予以調整修正,並審酌兩造所各自提出之人證、物證等資料,綜合全辯論意旨而為認定,然非可不憑證據,而以臆測推論之。」等可資參照。

 

至於倘有該條但書所定者,斯時該當事人之舉證責任,究應減輕或予以免除?或轉換由他方當事人為之呢?則請參最高法院99年度台上字第575號民事判決:「按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文,此即舉證責任之分配原則。但除法律別有規定外,如遇有特殊情形,仍貫澈此一原則,對於該當事人顯失公平時,即不受此原則規定之限制,此為該條但書「法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限」之立法意旨。是以,倘有該條但書所定,依其情形顯失公平之情事,僅不受上述舉證責任分配原則之限制而已。亦即於斯時該當事人之舉證責任,究應減輕或予以免除?或轉換由他方當事人為之?法院應本於誠實信用原則,斟酌各種具體客觀情事後,以為認定。非謂因此得將舉任責任一概轉換予否認其事實之他方當事人負擔,始符公平正義之本旨。」(舉證之所在,敗訴之所在https://www.peopo.org/news/96805)。

註七: 按廢爐渣,如經安定化的處理,或得不會成為青春痘屋。惟縱使部分廠商自律,建立履歷證明,仍無法消化廢爐渣總年產量,部分未經安定化處理的廢爐渣,已經悄悄將銷售管道轉向另一未爆彈-散裝砂市場。

換言之,不論是預售屋或成屋,均有可能買到青春痘屋。那又如何事前預防及事後救濟呢?

在事前預防部分,除「積極情蒐」及「要求檢附相關履歷證明或檢驗證明或切結書」外,本文初部建議,應在書面買賣債權契約條款上,具體明確約定「買賣物不得為爐渣屋(所謂爐渣屋,係指以未經安定化處理之爐渣或雖經安定化處理但處理過程不當之爐渣為原料,所興建之房屋)」及「違反此契約義務之法律效果」,以利買受人事後,依約及民法第354條以下之規定,向出賣人請求減少價金或解除契約 (【新聞疑義1604】買到爐渣屋,怎麼辦? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...)。

註八:請參【新聞疑義1773】公設點交糾紛,一樁又一樁!http://www.peopo.org/news/353231、【新聞疑義1694】17天完成公設點交,匪夷所思?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、【新聞疑義1727】公設點交糾紛,又一樁!http://www.peopo.org/news/351409

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...很多法律及房地產知識,可以參考。

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