住戶濫用公共空間,管委會怎麼辦?

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【新聞疑義1758】住戶濫用公共空間,管委會怎麼辦?

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

住商混和大樓難免出現住客和商家的紛爭,新北市就有一處社區大樓,有居民惡意在店家門前堆放大型雜物,幾乎把整間店面全部遮蓋,店家實在受不了,氣得向媒體投訴。

居住環境難免會遇到歹厝邊,律師胡原龍透過TVBS新聞表示,如果影響到自身權益,主管機關的裁罰是可以罰4萬到20萬元不等,而且可以連續開罰,而且如果對方不理會,可以移送到行政執行署強制執行。所以就算是社區的公共空間,也不能放置私人東西。 管委會的權限不只這樣,當走進公寓或大廈,常會發現住戶都習慣將大門口堆放雜物和鞋架,當作是自己的私人空間,但樓梯口其實是屬於公領域,依照《公寓大廈管理條例》規定,基於消防安全,樓梯間、走廊通道都不可推放物品以免發生事故時影響逃生,否則管委會有權移除。雖然民眾大多埋怨管委會未免也管太寬了吧,但有好的規範才能讓住戶安全有保障。

(好房網News2017年04月06日報導: 你家就是我家? 不!濫用公共空間可連續開罰)

【疑義】

一、本案如為公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈

 

(一) 公寓大廈管理條例所稱公寓大廈之住戶,可別濫用公共空間

按本案如為公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,就有公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項:「(第2項)住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。(第5項)住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」、第49條第1項第4款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。」、第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理。」之適用。

 

即(一)住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入(但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用)。

(二)住戶違反前開規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。

(三) 住戶確違反前開規定時,直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務(屆期不改善或不履行者,也得連續處罰)。

(四) 住戶違反前開規定時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理。

 

至於鞋櫃是不是公寓大廈管理條例第16條第2項:「…防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」所稱雜物?

公寓大廈管理條例第16條第2項中「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」是否如同「違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」一樣,尚須有加上「致妨礙出入」之構成要件?

以上二個問題,臺北高等行政法院105年度簡上字第92號行政判決係認為公寓大廈管理條例第16條第2項中「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」與「違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入」係不同的規定,「堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用」不須加上「致妨礙出入」此之構成要件鞋櫃則屬公寓大廈管理條例第16條第2項所稱雜物。值得肯認。其理由之構成,尚屬合理,也值得參酌(註一)。

 

所以,公寓大廈管理條例所稱公寓大廈之住戶(註二),可別濫用公共空間,以至於違反公寓大廈管理條例第16條第2項之規定,被開罰;更甚者,也會被連續開罰,並涉刑法第189-2條:「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道,致生危險於他人生命、身體或健康者,亦同。因而致人於死者,處七年以下有期徒刑;致重傷者,處五年以下有期徒刑。」之公共危險罪(註三),那就得不償失了。

 

(二) 是否將前開得依法處理之事件,送至區分所有權人會議決議,進而納入規約?

 

至於是否將前開得依法處理之事件,送至區分所有權人會議決議,進而依公寓大廈管理條例第23條第2項第4款:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:四、違反義務之處理方式。」之規定,納入規約?

 

本文,認為前開所稱違反義務之處理方式,係不得限制人民財產權的(註四),而且管理負責人或管理委員會、他區分所有權人及利害關係人,尚得依公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項等規定處理加上,縱使區分所有權人會議決議進而納入規約,也不得違反公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項等規定及限制人民財產權而且如由區分所有權人會議決議進而納入規約,管理負責人或管理委員會在處理上,也失去了彈性爰建議「前開得依法處理之事件,不用送至區分所有權人會議決議,進而納入規約:管理負責人或管理委員會在處理上,只要記得在公寓大廈管理條例第16條第2項、第5項等規定下,以比例原則、平等原則(註五)(註六)去處理,即足」。

 

二、本案如非公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈

 

反之,如是一般公寓,而且該公共空間係屬共有物,則應依民法第820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第821條:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」、第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」前段等規定辦理。

 

即如沒有民法第820條所定「分管契約(註七)、分管契約以外之其他契約及多數決同意」等合法占有權源,就得以民法第767條第1項前段、第821條之規定,向現占有人請求返還該所有物予全體共有人(註八)。

 

惟處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理,蓋訟,惡也。為何?訴訟,一般要三審三級才確定,而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等,亦非未經訓練之一般人所能處理,只好委由律師去處理,其所費時間及金錢,自是長期巨大,實非一般人所能負荷;加上,當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語,而沈痾於長期焦慮不安的情緒中,極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序,自是惡也。所以,為免自己的生活秩序以及生涯規劃,因訴訟毀了一輩子或大半輩子,在兼顧自已的權益及尊嚴下,以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法(註九)。

 

【註解】

註一:【新聞疑義1692】非住戶貴3倍? 鞋櫃算雜物? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註二:公寓大廈管理條例第3條第1款、第8款:「本條例用辭定義如下:一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」參照。

註三:【新聞疑義1745】中和9死!違建出租要人命? http://www.peopo.org/news/352251

註四: 【新聞疑義1722】在家不能抽菸?http://www.peopo.org/news/351195、【新聞疑義1680】住戶在社區內違停,上鎖並罰款?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註五: 公寓大廈有比例原則、平等原則之適用,最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。

註六:所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。至於所謂平等原則,其精義為「等者,等之;不等之,不等之」,即「性質相同者,應相同之處理; 性質不同者,應為不同之處理」。 換言之,平等原則是要求「性質不同者,要有合理的差別待遇」。至於有無違反「平等原則」?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(大法官會議釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋等參照)。【新聞疑義1724】住戶未繳管理費,管委會消磁不讓搭電梯?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

https://www.peopo.org/news/351283

註七:所謂分管契約,乃共有人全體約定共有物特定範圍內由特定人為使用收益之契約。而且共有物分管之約定,雖係「合法占有權源」之一,而且不以訂立書面為要件,倘共有人間實際上劃定使用範圍,對各自占有管領之部分,互相容忍,對於他共有人使用、收益,各自占有之土地,未予干涉,已歷有年所,即非不得認有默示分管契約之存在。惟所謂默示之意思表示,係指依表意人之舉動或其他情事,足以間接推知其效果意思者而言,若單純之沉默,則除有特別情事,依社會觀念可認為一定意思表示者外,不得謂為默示之意思表示。請參【新聞疑義1456】錯把「分管契約」當「約定專用」? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、【新聞疑義1553】「單純沉默」不等於「默示分管」http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658...等。

註八: 按拆屋還地或請求拆屋還地之訴,是目前實務上常見之問題,其通常依據為民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」、第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」以下規定及其相關判例。

又民法第773條也規定「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下。如他人之干涉,無礙其所有權之行使者,不得排除之。」;第148條亦規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。

是要避免被拆屋還地,就要依民事訴訟法第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。」之規定,就有利於己之事實,舉證以實其說;尤其是「有無合法占有權源、「有無礙土地所有權人所有權之行使」、「土地所有權人行使民法第767條所定之請求權,有無違反誠信原則及權利濫用禁止原則」、「法院認定事實,有無違背論理法則及經驗法則」等方面,更須著墨(【新聞疑義1290】拆屋還地之訴(曾姓老翁與遠親間訴訟案http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、【新聞疑義1425】無權占有,新東陽麥家祖厝判拆?https://www.peopo.org/news/255673等)。

註九: 請參101年間【新聞疑義821】訟,惡也!華隆勞資簽協議,善也!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1...、 102年間【新聞疑義1096】農路通行20年,就成立公用地役關係?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、102年間【新聞疑義1094】建商打地樁,每天8小時「震」?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1...、【新聞疑義1743】鄰打薄牆,隔音變差!http://www.peopo.org/news/352179等文。

即從101年間開始,筆者一直在強調,處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

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