鄰打薄牆,隔音變差!

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【新聞疑義1743】鄰打薄牆,隔音變差!

文 / 楊春吉**

 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)

【新聞】

讀者陳先生問:

我家是住4樓的老公寓,我住3樓,隔壁鄰居把共用牆打薄,造成我家都聽到隔壁的聲音。請問鄰居犯了法律上什麼罪名?我該用什麼法條告他們?

律師温令行答:

從讀者的敘述看來,隔壁鄰居打薄的可能是兩戶中間的分戶牆。依《公寓大廈管理條例》第56條,獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。如隔壁鄰居打牆並未超過牆壁中心,對於讀者的所有權並無侵害。

 但是,打薄或拆牆可能會涉及到建築物整體的建築結構安全,比方說如不慎動到建築物的剪力牆或承重牆,嚴重的話甚至可能使大樓倒塌。所以進行室內裝修前都必須先申請室內裝修許可,由主管機關審核安全性。如沒有申請室內裝修許可,依《建築法》第95條之1會有6萬以上30萬元以下的罰鍰,並可連續處罰。

 再來,依據《建築法》第77條第1項規定,建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。又依同法第91條,如有違反第77條第1項規定,未維護建築物合法使用與其構造及設備安全者,將處建築物所有權人、使用人6萬以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。

 所以,讀者可以先了解隔壁鄰居打薄牆面時是否有申請室內裝修許可,並經主管機關審核通過。相關資訊可以向建管單位了解。

(蘋果日報2017年11月16日報導: 【法律問蘋果】鄰打薄牆壁害隔音變差 先看他有無做這事)

【疑義】

一、本案應非公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,無公寓大廈管理條例第56條第3項之適用,應予注意

 

按如非公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,自無公寓大廈管理條例第56條第3項:「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定,辦理建物所有權第一次登記:一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。」之適用。

 

反而,應回到行為時地籍測量實施規則第273條之規定(目前現行規定為「(第1項)建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理:一、建物以其外牆之外緣為界。二、兩建物之間有牆壁區隔者,以共用牆壁之中心為界;無牆壁區隔者,以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者,以其外緣為界,並以附屬建物辦理測量。四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。(第2項)中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者,或都市更新事業計畫已報核,並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物,其屋簷、雨遮及地下層之測繪,依本條修正前規定辦理。」。95年11 月 24日為「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理:一、獨立建物所有之牆壁,以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁,以牆壁之所有權範圍為界。三、前二款之建物,除實施建築管理前建造者外,其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者,以其外緣為界,並以附屬建物辦理測量。四、地下街之建物,無隔牆設置者,以建物使用執照竣工平面圖區分範圍測繪其位置圖及平面圖。五、建物地下室之面積,包括室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積。」),

 

或土地法第46-2條:「重新實施地籍測量時,土地所有權人應於地政機關通知之限期內,自行設立界標,並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者,得依左列順序逕行施測:一、鄰地界址。二、現使用人之指界。三、參照舊地籍圖。四、地方習慣。土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時,準用第五十九條第二項規定處理之。」、地籍測量實施規則第191條:「戶地測量應按地籍調查表所載認定之界址,逐宗施測。地籍調查時未到場指界之土地所有權人,得於戶地測量時,補辦地籍調查。」等地籍圖重測有關指界之規定,及地籍圖重測地籍調查表上指界之記載(如曾建物分割,則仍須注意「建物複丈圖」及「申請建物複丈時建物複丈申請書與所附資料」上之有關記載;另外亦須注意地籍圖重測與建物分割之時間先後,先以後者為準,不明之處,始以前者釐清之)

 

而本案讀者陳先生的提問,係言「我家是住4樓的老公寓」,應非公寓大廈管理條例公布施行後所稱之公寓大廈,自無公寓大廈管理條例第56條第3項之適用,應予注意。

 

 

二、本案得參考之處理方式

 

(一)本案被害人得試以民法第184條第2項之規定,請求損害賠償

 

按民法第793條:「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」之規定,非不得認定係民法第184條第2項所稱違反保護他人之法律,是鄰打薄牆,隔音變差,致生損害於他人時,該被害人非不得搭配民法第793條、第800-1條:「第七百七十四條至前條規定,於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」、民法第184條第2項等規定,請求損害賠償。

 

(二)本案被害人得試以民法第195條第1項之規定及最高法院92年台上字第164號判例之意旨,請求損害賠償

 

按人格法益遭受他人侵害者,有民法第18條:「人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金。」、第195條第1項:「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」、通訊保障及監察法第19條:「違反本法或其他法律之規定監察他人通訊或洩漏、提供、使用監察通訊所得之資料者,負損害賠償責任。被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額;其名譽被侵害者,並得請求為回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾或已起訴者,不在此限。」等有關規定(註一),可資援用。

 

其中,民法第18條第2項係規定「前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金」,尚難單獨成為損害賠償或慰撫金請求權之基礎,仍應依民法第195條第1項之規定等法律之特別規定為之。

 

又依最高法院92年台上字第164號判例:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音,應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」之意旨,縱使於他人居住區域發出在噪音標準以下之噪音,如超越一般人社會生活所能容忍之噪音,而且情節重大,被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額(註二)。

 

是鄰打薄牆,隔音變差,該被害人非不得試以民法第195條第1項之規定及最高法院92年台上字第164號判例之意旨,請求損害賠償。

 

(三)鄰打薄牆,隔音變差,鄰居如有製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,本案被害人非不得試向警察機關報案,請其處理

 

按社會秩序維護法第72條規定:「有左列各款行為之一者,處新臺幣六千元以下罰鍰:一、於公共場所或公眾得出入之場所,酗酒滋事、謾罵喧鬧,不聽禁止者。二、無正當理由,擅吹警笛或擅發其他警號者。三、製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者。」。

 

是鄰打薄牆,隔音變差,鄰居如有製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,該被害人非不得試向警察機關報案,請其處理。

 

(四)鄰打薄牆,隔音變差,本案提問人非不得試向建管單位檢舉之,請其處理

 

按如屬建築物室內裝修管理辦法(註三)第3條:「本辦法所稱室內裝修,指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為:一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」所稱室內裝修,而且係建築物室內裝修管理辦法第2條:「供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物,其室內裝修應依本辦法之規定辦理。」所定建築物,其室內裝修,應依建築物室內裝修管理辦法第22條以下之規定,申請室內裝修審核,審核合格並領得直轄市、縣(市)主管建築機關發給之許可文件後,始得施工。違反者,則有相對應之行政責任(註四)。

 

另依建築法第73條第2項之規定,除「建築物在一定規模以下之使用變更,不在此限」外,建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第9條:「本法所稱建造,係指左列行為:一、新建:為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者,應視為新建。三、改建:將建築物之一部份拆除,於原建築基地範圍內改造,而不增高或擴大面積者。四、修建:建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。」建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。

 

違反前開規定,未經核准變更使用擅自使用建築物者,依建築法第91條第1項第1款之規定,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除(註五)。

 

再依建築法第77條第1項:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第91條第1項第2款:「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除:二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」之規定,建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安;未依前開規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。

 

是鄰打薄牆,隔音變差,本案提問人非不得試向建管單位檢舉之,請其處理。

 

、ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法

 

惟處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理,蓋「訟,惡也。為何?訴訟,一般要三審三級才確定,而且因訴訟中起訴狀、答辯狀等狀紙的撰寫、準備庭的爭點釐清、言辭辯論的攻防以及實體法的適用等,亦非未經訓練之一般人所能處理,只好委由律師去處理,其所費時間及金錢,自是長期巨大,實非一般人所能負荷;加上,當事人精神上也常隨敗訴的憂心以及庭中「不堪」的話語,而沈痾於長期焦慮不安的情緒中,極度妨礙當事人未來生涯之規劃以及現今生活的原有秩序,自是惡也。所以,為免自己的生活秩序以及生涯規劃,因訴訟毀了一輩子或大半輩子,在兼顧自已的權益及尊嚴下,以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式,處理糾紛解決爭議,避免訴訟,才是最好的方法(註六)。

【註解】

註一: 通訊保障及監察法第19條與民法第195條第1項間,是法條競合或請求權聚合?實務上,可觀察「柯建銘就黃世銘索償案https://udn.com/news/story/7315/2825153?from=udn-relatednews_ch2」之發展,及各級法院就此之見解與理由。

註二: 【新聞疑義1741】球館殺球太吵?逆轉改判免賠!http://www.peopo.org/news/352125

註三:http://glrs.moi.gov.tw/LawContentDetails.aspx?id=FL003882

註四:建築法係規定在第77-2條:「建築物室內裝修應遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。」。

違反建築法第77-2條之行政責任,則規定在建築法係規定在第95-1條:「違反第七十七條之二第一項或第二項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。 室內裝修從業者違反第七十七條之二第三項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得勒令其停止業務,必要時並撤銷其登記;其為公司組織者,通知該管主管機關撤銷其登記。經依前項規定勒令停止業務,不遵從而繼續執業者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金,其為公司組織者,處罰其負責人及行為人。」。

註五: 【新聞疑義1691】客變,知多少? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...

註六: 請參101年間【新聞疑義821】訟,惡也!華隆勞資簽協議,善也!http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1...、 102年間【新聞疑義1096】農路通行20年,就成立公用地役關係?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_brow...、102年間【新聞疑義1094】建商打地樁,每天8小時「震」?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1...等文。

即從101年間開始,筆者一直在強調,處理問題要圓滿,並非逕以「強制手段」去處理,而是先以協調、調解、和解等ADR(替代爭議解決方案)方式去處理。

* 榕樹學堂訊是全台灣第一個以生態調查及記錄為主軸的生態報 導,由 ET-today(東森新聞雲)名家(也是peopo公民 記者),胡綺萱老 師及楊春吉老師,以生態調查及記錄的真實情況,呈現動物情,並提供相關即時鳥訊及蝶訊,供大家参考。當然,對於鳥友及蝶友的協助,榕樹學堂訊,亦由衷感 謝。榕樹學堂訊在peopo網址如下http://www.peopo.org/nancyyang

** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師,在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識,可以參考。

 

 

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