廣告有交屋沒，建商判懲罰性賠償金?

【新聞疑義1718】廣告有交屋沒，建商判懲罰性賠償金?

文 / 楊春吉**

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府，讚頌是例外)

【新聞】

新北市新店區「碧潭捷市」，建商預售時，廣告文宣有健身房、空中花園、交誼廳、棋藝室，交屋卻沒有，住戶聯名指控，高等法院近日判決建商應支付比損害金額多一倍的懲罰性賠償。 住戶委任律師枋啟民說，此判決是消費者一大勝利，部分建案為求銷售，廣告誇大，合約又故意不明確告知違建屬性，以為住戶告贏了，頂多和解給點小錢，現在有此判決，建商就比較不敢玩假的了。 根據高院判決，碧潭捷市2010年預售時，建商在廣告文宣中標示規畫360度環景空中花園，健身房、交誼廳及棋藝室，廣告並強調可一邊賞景一邊運動。但2012年交屋，住戶發現廣告所說公設並未施作，29名住戶聯名提告求償。 建商解釋這些公設是公司無償贈與客戶，沒有一定施作義務，依契約條款，亦有權變更設計，但一審認定住戶就是深信有這些公設才購屋，判決建商需依估價損失，賠償提告住戶各7萬元到20多萬元不等，其中17位住戶認為賠償金額太低，提出上訴，高院認為建商知道頂樓工程核准圖不包括交誼廳、健身房及棋藝室等公共設施，卻在文宣頂樓公共空間美化示意圖標註，事後亦未設法以合法方式興建，違反買賣契約，因此依住戶請求判賠一倍懲罰性賠償，建商須賠償17名提告住戶21萬到82萬元不等金額。 (經濟日報2017年11月09日報導: 廣告有健身房、交屋沒有 建商判懲罰性賠償)

【疑義】

一、本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用

按本案即為預售屋買賣，而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，企業經營者所提供者亦是定型化契約，那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719...)」 之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約，應記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項」及不得記載「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之不得記載事項」。

此個案定型化契約條款，如違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項及不得記載事項者，依消費者保護法第17條第3項之規定，該個案定型化契約條款無效，該定型化契約條款之效力，依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」之規定定之。

即買受人，應在五日以上之契約審閱期間內，審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款，與前開應記載事項及不得記載事項，是否相符?

企業經營者所提供之個案定型化契約條款，如有優於前開應記載事項及不得記載事項者，自是更佳，但如有違反於前開前開應記載事項及不得記載事項者，買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定，主張該個案定型化契約條款無效，該定型化契約條款之效力，依消費者保護法第16條之規定定之，以保障自已的權益。

二、非買賣標的物，不得以民法第354條、359條等規定，解除其契約或請求減少其價金

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金(依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，註一)。

又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。

惟非買賣標的物，自不得以前開規定，解除其契約或請求減少其價金。

三、本案懲罰性賠償金

(一)懲罰性賠償金之適用

按本案買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者，兩者間也有消費關係，那就可能有消費者保護法第51條：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」之適用。

惟前開所謂「依本法所提之訴訟」，係指因消費關係而向法院提起之訴訟，故凡屬消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之消費訴訟，無論係由消費者團體或消費者個人提起，均有消費者保護法第51條之適用，不以消費者保護團體依消費者保護法第49條、第50條規定提起之訴訟為限。故企業經營者應依消費者保護法第7條：「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、第8條：「從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限。前項之企業經營者，改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為第七條之企業經營者。」及第9條：「輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負本法第七條之製造者責任。」負商品責任或服務責任，或應依消費者保護法第22條:「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」、第23條：「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。」負廣告主或廣告媒體經營者責任時，均得依消費者保護法第51條之規定，主張懲罰性賠償金 (註二)。

反之，依民法第354條、第359條、第365條之規定，所為解除其契約或請求減少其價金之訴訟，及依消費者保護法第17條所生之訴訟，並無消費者保護法第51條之適用。

(二) 是否應為目的性限縮解釋而限於「重大過失」?

就此，臺灣高等法院98年消上更（一）字第1號民事判決：「消費者保護法第 51 條規定，依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。又該條雖係繼受自美國法，惟擴大懲罰性賠償金適用範圍，而及於行為人出於過失情形，此為英美法所無。從而為求符合英美懲罰性賠償制度原始精神，並與我國固有損害賠償法填補損害本旨相協調，是該條所謂「過失」，應為目的性限縮解釋而限於「重大過失」，亦即當行為人顯然欠缺注意，如稍加注意，即得避免損害時，法院始應課以懲罰性賠償金」，係認為消費者保護法第 51 條所稱「過失」，應為目的性限縮解釋而限於「重大過失」。

惟本文認為消費者保護法第51條即在104年6月17日由「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」修正為「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」，而且新規定已分就「故意所致之損害」「因重大過失所致之損害」及「因過失所致之損害」有所規定，是目前自應從前開現行規定。

(三) 是否包括非財產上之損害?企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，是否應具有相當因果關係?

最高法院98年度台上字第2352號民事判決：「使用系爭藥品消費者，已有七十一個導致人體髮色轉變案例，且均通報默沙東藥廠知悉，即已有合理之懷疑系爭藥品會對消費者之身體健康造成損害，則依消費者保護法第七條之一規定，自應由企業經營者即默沙東藥廠舉證證明，系爭藥品於流通進入市場時，符合當時科技或專業之水準，並不會對消費者人體髮色造成改變，具有可合理期待之安全性。默沙東藥廠自系爭藥品上市後，明知已有七十一個案例會導致消費者之毛髮髮色改變，當知有安全性之合理懷疑，卻未於系爭藥品之外包裝或仿單上為適當之警告標示，其對系爭藥品乃有指示之瑕疵。就懲罰性賠償金部分，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害，不包含非財產上之損害，上訴人僅得請求慰撫金，並不得請求財產上之損害，自無消費者保護法第五十一條規定之適用，上訴人主張請求懲罰性賠償金，為無理由。」。

係認為就懲罰性賠償金部分，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害，不包含非財產上之損害，上訴人僅得請求慰撫金，並不得請求財產上之損害。可資參考。

四、小結

本案因報導僅言「根據高院判決，碧潭捷市2010年預售時，建商在廣告文宣中標示規畫360度環景空中花園，健身房、交誼廳及棋藝室，廣告並強調可一邊賞景一邊運動。但2012年交屋，住戶發現廣告所說公設並未施作，29名住戶聯名提告求償。建商解釋這些公設是公司無償贈與客戶，沒有一定施作義務，依契約條款，亦有權變更設計，但一審認定住戶就是深信有這些公設才購屋，判決建商需依估價損失，賠償提告住戶各7萬元到20多萬元不等，其中17位住戶認為賠償金額太低，提出上訴，高院認為建商知道頂樓工程核准圖不包括交誼廳、健身房及棋藝室等公共設施，卻在文宣頂樓公共空間美化示意圖標註，事後亦未設法以合法方式興建，違反買賣契約，因此依住戶請求判賠一倍懲罰性賠償，建商須賠償17名提告住戶21萬到82萬元不等金額。」。

並未提及本案企業經營者是否應依消費者保護法第7條負商品責任或服務責任?或應依消費者保護法第22條條負廣告主責任（初看，似兩者均有或僅依消費者保護法第22條條負廣告主責任）?

也未說明本案係「故意」或「因重大過失」或「因過失」所致（初看，似為故意，但報導係言，高院係此依住戶請求判賠一倍懲罰性賠償）? 企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害之間，有無具有相當因果關係?

加上，筆者尚未查到此判決且實際上也無法調其檔卷，故只能分析至止。

【註解】

註一：民法第359條但書所稱依情形，解除契約顯失公平者，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。

註二：最高法院101年度台上字第744號民事判決：「按消費者保護法第五十一條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。本條所謂「依本法所提之訴訟」，於當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間，就商品或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者即屬之。又從事提供服務之企業經營者，如違反消費者保護法第七條第一項或第二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，此觀同法條第三項之規定自明。準此，消費者保護法第七條似已具備構成要件及法律效果，要非不得作為給付之訴在實體法上之請求權基礎。」、97年度台上字第2481號民事判決：「…消保法第五十一條所謂「依本法所提之訴訟」，係指因消費關係而向法院提起之訴訟，故凡屬消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之消費訴訟，無論係由消費者團體或消費者個人提起，均有消保法第五十一條規定之適用，不以消費者保護團體依同法第四十九條、第五十條規定提起之訴訟為限。」等參照。 

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** 楊春吉老師是法律、房地產及生態講師，在台灣法律網的新聞疑義專欄http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_...有很多法律及房地產知識，可以參考。