奪20命蓋新樓,買家告凶宅或凶地?

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【新聞疑義1540】奪20命蓋新樓,買家告凶宅或凶地?

(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

文/楊春吉(Double House買賣租賃聯盟主席暨創辨人;法律.房地產及生態講師;文學工作者;部落格  http://gs803501.pixnet.net/blog     )

(新聞疑義專欄同時於台灣法律網http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_... 刊出)

【新聞】

曾經發生過火警命案的保齡球館,改建之後就不算是凶宅嗎?新北市有一對姊弟在中和區各買下一間預售屋,事後反悔不想買了,以曾經發生過命案向建商提告,但法官卻認為該地已經重建,而且過了23年,認定不算是凶宅,判決姊弟敗訴,他們反而還得繳交違約金。工人敲敲打打忙著趕工,位在中和的一處新建案,附近緊鄰百貨公司及公園綠地,每坪就要價60萬元,但這處建案原本是自強保齡球館,23年前曾經發生震驚社會的火警意外,當時奪走了20條人命,但有買家買下之後才發現買到凶宅。有一對姊弟買下了這邊的預售屋,但他們認為買到凶宅,憤而提告,但法官卻認為這個地方已經改建,因此不算凶宅。由於保齡球館閒置了很久,之後還改成停車場,直到103年才改建大樓,林姓姊弟當時以1330萬及2225萬個買下一間房子球館凶宅,事後認為買到凶宅,向建商提告,但法官認為該地已經重建,判決敗訴,兩姊弟反而還得繳交違約金給建商。住附近的都知道曾經發生過大火,在買賣房屋時,建商必須事先告買家,但林姓姊弟聲稱是事後才得知。工地的接待中心在今年四月換了代銷公司後,也在牆壁貼上了自強保齡球館的報導,就是為了要告知買家保障權益,只是命案球館改建成大樓後,對於凶宅的定義引發不少爭議 (東森新聞104年9月15日報導: 奪20命球館蓋新樓 買家告凶宅 判敗訴違約)。

【疑義】

一、民法第354條第1項所定三種瑕疵類型

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。而民法第354條第1項所定瑕疵,有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類,「凶宅有無影響其價值」涉及者為「滅失或減少其價值之瑕疵」。

二、是否因「凶宅而影響其價值」?

(一)否定見解

至於是否因「凶宅而影響其價值」?實務上,臺灣高等法院99年度上字第1105號民事判決:「按系爭房屋於發生自殺死亡事件後既曾經多次買賣轉讓,且長期有人居住,其後亦未發生其他事故,參酌系爭房屋發生自殺死亡事件係於72年間,距上訴人於96年間買受已有24年間,縱一般社會通念上認自殺死亡事件為不祥,然該主觀心理因素應已因時隔久遠及上述系爭房地長期有人居住,其後亦未發生其他事故等情而消除,難認系爭房地有減少價值之瑕疵。」、99年度上易字第229號民事判決:「按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354條第1項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。(最高法院73年台上第1173號判例意旨參照)。 2.查上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件,雖為被上訴人所不爭執,惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。是以,系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件,在一般交易觀念上,尚難指稱系爭房屋為「凶宅」,而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損」、90年度上易字第401號民事判決:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,系爭房屋未必成為「凶宅」,且在一般交易觀念上,難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵,而解除系爭買賣契約,自屬無據。」,均持否定之見解。

(二)保證品質與物之瑕疵,尚屬有間。

至於臺灣高等法院98年度重上字第611號民事判決:「系爭契約第16條第3 項約定:「賣方(即上訴人)保證本不動產沒‧‧‧非自然死亡事件,否則本約作廢」,雖未明定非自然死亡事件之範圍,然由被上訴人特別以手寫方式約定不願買受此類房屋(原審卷第11頁),足認被上訴人係鑒於我國民情,對病故壽終以外之非自然身故事件多存忌諱畏避心態,認為房屋若有此類死亡事件則住不安寧、租售不易,必致交易價值低落,故以上開條文約明上訴人保證系爭房屋無此類死亡事件,若有,則契約無效。準此解釋,上開約定所謂「非自然死亡事件」,當不重在死亡原因之限定,而應重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如足影響,應即屬之。」、98年度重上字第579號民事判決:「按「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵。」 、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條規定,應負擔保之責者,買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故,雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低,惟依我國社會民情,一般大眾對於此類兇殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,對居住其內之住戶,除會對居住品質心生疑慮,且會在心理層面造成相當之負面影響。因此,於房地產交易市場及實務經驗中,具有此類情事之房屋,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落,是就房屋交易市場之通常交易觀念,屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事,乃屬房屋交易之重要資訊,並影響房屋交易價值甚鉅,應認係交易上之重大瑕疵。(二)經查: 1、系爭買賣契約第9條第6項約定:「乙方(即被上訴人)保證本買賣標的主建物及附屬建物內(不含公寓大廈之共用部分)於乙方所有權期間,絕無自殺或兇殺致死之情事,如於乙方取得所有權之前有上述情事且乙方明知,乙方應據實告知甲方(即上訴人)。否則,甲方得主張解除契約,乙方絕無異議,且解除契約後回復原狀之費用由乙方負擔。」有系爭買賣契約可按(原審卷第9至13頁),可知兩造係約定以系爭房屋是否曾發生「自殺或兇殺致死之情事」,為上訴人得否依上開約定解除系爭買賣契約之要件。」所言,則均屬民法第354條第2項所稱保證品質者(臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第142號、98年度重上字第123號民事判決、臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第131號民事判決,亦屬此類),與民法第354條第1項所稱物之瑕疵,尚屬有間。

(三)侵權行為損害賠償案件,與物之瑕疵請求減少價金,也是有間。

臺灣高等法院97年度上字第486號民事判決:「按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。又所有權之權能係指所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。為民法第765條所明定。經查:(一)上訴人主張被上訴人之被繼承人楊何○○於95年9 月21日自其住處即桃園縣中壢市○○○街7號10樓之1跳樓,落在同址大廈2 樓即系爭房屋之陽台死亡,提出系爭房屋建物登記謄本、楊何○○之家屬於系爭房屋陽台舉行法事照片3 紙為證(原審卷第5至6頁、第51至52頁、第65至66頁),並經原審依職權調閱臺灣桃園地方法院檢察署95年度相字第1649號卷宗,查核被上訴人對於其被繼承人楊何○○死亡為自殺無意見。足認被上訴人之被繼承人楊何○○於前開時地自其位於10樓住處墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台而死亡是實。(二)楊何○○於其桃園縣中壢市○○○街7 號10樓之住處跳樓自殺,固係欲結束其生命,然其所選擇之方式,對他人仍有可能造成危害,凡此為一般人應有之注意義務,亦即行為人應注意避免造成他人損害,否則應就其行為負責。楊何○○墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台,雖未造成系爭房屋外觀形體之毀損或功能損壞,然依一般社會常情,系爭房屋發生非自然死亡事故,將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低,造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值,兩者間有相當因果關係,足認楊何○○前開行為對於系爭房屋之收益處分造成侵害,侵害上訴人之所有權,可以認定。 (三)綜上,上訴人主張楊何○○彩碧前開行為侵害其所有權,應對其負侵權行為損害賠償責任,為有理由。五、按負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。民法第213條第1項、第215 條分別定有明文。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦有明文。(一)楊何○○自殺墜落於上訴人所有系爭房屋之陽台,係侵害上訴人之權利,如前述。兩造不爭執由中華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房屋於正常情形下其市價,及因發生墜樓身亡事件如欲出售殘餘市價現值為何(原審卷第80、81頁)。依據前開事務所勘估擬評發生墜樓身亡事件之非自然身故情形下與未發生該墜樓身亡事件分別之市場價格,鑑定報告就發生非自然身故情形不動產之建坪單價分析略以:「……二一般所稱之『凶宅』其定義按內政部『不動產委託銷售契約 書範本』的附件一『不動產標的現況說明書』第十一項:本建築改良物(專有部份)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事;至於民間一般看法之凶宅指曾發生過死亡案件的場所(包括兇殺、自殺、意外致死等)。三本次訪查過程中,訪得一比較案例位於九和一街『○○○宮廷』大樓,該案例之非自然身故情形與本標的相仿,其實際成交價格約為正常市價之八成,評估過程中亦以問卷方式訪問不動產從業相關人士,由統計結果顯示,與本勘估標的相仿非自然身故情形下之不動產其減損後價格為市價之70%至89%為主要意見,且部份對凶宅交易顯然具實務經驗之受訪者,其個別意見亦落於此區間內,並與前述案例反應之減損程度相近,足見市價70%至89%應為普遍認知具本勘估標的情形不動產應有之減損後價格,……」(詳鑑定報告第39頁,外放證物)。由鑑定報告可知房屋發生非自然事故死亡,亦即是否發生兇殺或自殺致死之情形,屬於交易情形應揭露之事項之一,易言之,為影響交易人買賣房地交易價格因素之一;前開鑑定報告曾探訪相鄰地區相仿之非自然身故情形成交價格減損之案例,及訪問不動產從業相關人士,普遍認不動產價值減損70%至89%範圍之間;又一般人購屋居住對於房屋有非自然身故情形固多有忌諱,然心態程度不一,亦有可能因宗教或時間或對系爭房屋施以民俗儀式降低此因素之影響,且系爭房屋相較於楊何○○於10樓之住處而言,10樓房屋為居住人有自殺死亡之情形,而系爭房屋係楊何○○自殺死亡之偶然意外發生結果地點,茲審酌上情及全辯論意旨之一切情況,前開 鑑定報告就發生非自然身故情形不動產減損之價值以較小範圍為適當,堪認系爭房屋因發生非自然身故事件足造成交易或經濟上貶損幅度11%為可採,亦即其價值為一般市價之89%。被上訴人辯稱系爭房屋尚未出售,貶值尚未實際發生等語,尚非可採。」所言,則屬侵權行為損害賠償案件,與物之瑕疵請求減少價金,也是有間。 

(四)否定見解,是否符經驗法則?

從而,臺灣高等法院似較傾向「凶宅並非係物之瑕疵」,但臺灣板橋地方法院99年度訴字第1543號民事判決:「按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」,至於凶宅之定義,依目前房屋仲介公司之規範,係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,此一因素雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,或通常效用之降低,惟依我國社會民情,就一般社會大眾言,對於此類非自然身故事件,仍多存有嫌惡畏懼之心理,對於居住其內之住戶言,除會對居住品質發生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此,在房地產交易市場及實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋或不動產,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產,無論從心理層面或市場接受度而言,皆非一般適於居住之標的,且有明顯異於週遭環境情形,即與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,故依估價學理適合性原則言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面之影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵」所言(臺灣板橋地方法院97年度訴字第2195號、96年度訴字第1393號、96年度訴字第1666號民事判決、臺灣高等法院臺南分院98年度上字第145號民事判決,也同此見解;惟臺灣板橋地方法院裁判中亦有持否定見解者,例如臺灣板橋地方法院94年度訴字第182號民事判決)、臺灣高等法院高雄分院99年度上字第47號民事判決:「按買賣標的物之房屋,若屋內曾發生兇殺或自殺致死事故,因我國社會一般大眾就居住其內有心理之負面負擔,致而於不動產交易市場,就此類之房屋,有相當程度影響購買價格,是就房屋交易市場之通常交易觀念,屋內是否曾發生有人自殺或凶殺致死情事,乃屬房屋交易之重要資訊,於出售時應揭露之,否則即認係物之瑕疵,此即實務上所謂之「凶屋」。此類不動產之所以影響價格,乃因房屋之故,故而是類不動產,若拆除房屋,即應認為已袪除其負面之因素,不能以類推「凶屋」之模式,認其係「凶地」。且屋內有人自殺或凶殺致死事實嗣後將房屋拆除僅而出售土地之情形,與曾發生多人死亡的重大災難之土地(例如空難)、行刑場地、墳場等民間視為「凶地」之情形,亦屬有間,是類曾有發生自殺之房屋,於房屋拆除後,出售土地,因主觀上「凶之依附」消除,已不同以往之面貌,不再存有普遍大眾皆對之存有嫌惡心理,客觀上亦足認已袪除不利之條件,故而除非購地者對此特別表明有所要求,否則,原則上售地者無須揭露類此資訊之義務,此類土地不因其上之房屋是平向之透天厝或集合式房屋(公寓大廈)而有所不同,即就集合式之公寓大廈而言,若其 中一戶曾發生非自然死亡事故,嗣該大樓拆除,該基地絕非可歸列「凶地」,同屬利用土地建築房屋於其上之平房、透天樓房,雖利用之空間密度或平行、垂直利用之方式,惟要不能因此而謂有差異性之影響。本件分割前○○段438 號土地上所坐落之○○村○○路65號古厝曾發生宋○○於90年5 月間自殺在屋內,被上訴人丙○○於95年間標得該土地應有部分二分之一,96年間訴請分割土地,取得系爭○○段438-2 號後,即將古厝左邊即坐落其所取得土地上之建物拆除,整理成空地,於2年後之98年6 、7 月間,始出售、交付該土地予上訴人,則揆諸上開說明,客觀上已袪除不安之條件,自不能以「凶地」視之,並據而援市場上「凶宅」之例,認一般之大眾均會嫌惡,認為瑕疵。」所言,是否較符經驗法則(所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之。最高法院98年度台上字第1283號民事判決等參照)呢?

(五)其他:是否為凶宅,應依個案情形判斷。

另臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第8號民事判決:「所謂「物之瑕疵」,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判例參照),是物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。至於有人自殺之房屋,可能自殺者於自殺 後隨即遭人發現送醫急救,或自殺者在該屋自殺死亡多日後始遭人發現,其情況多樣,並非全然相同,是否為凶宅,自應依個案情形,參酌當地風俗習慣、購屋者之主觀意識及價值觀,及房屋有人自殺後之居住者居住是否正常等情形,具 體判斷之,不可僅因有人在屋內自殺,即遽認定係凶宅,並進而主張該屋具有物之瑕疵」所言,亦值得注意。

(六)如何杜絕買到凶宅或凶地?

按凶宅及凶地,從經驗法則來看,雖得認為有滅失或減少其價值,但是否為凶宅或凶地?則應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」。而所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。

又凶宅或凶地之約定,應以書面,並在「時間、區域及操作性定義」等三方面,具體明確之,始能杜絕糾紛。

三、本案簡析

換言之,因實務上,預售屋之買賣,沒有不動產說明書,得以呈現買賣標的是否為凶宅或凶地?加上,出賣人與買受人間所簽約之買賣債權契約,均由出賣人所提供,而且條款磋商之機會,相當等於零,以至於買受人要在預售屋買賣債權契約上,增訂凶地條款,保障自己的權益,誠屬不易。

本案亦屬如此;所以,本案報導如屬實,法院如基於「當事人間之未約定凶地條款」、「經驗法則」及「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」之規定,予以判決買受人敗訴,不意外。

惟內政部,基於交易安全及保障消費者之權益,是否應在買賣預售屋定型化契約應記載及不得記載事項上,增訂凶地條款為應記載事項呢?

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