如何杜絕買到凶宅?

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【新聞疑義1414】如何杜絕買到凶宅?

文/楊春吉

【新聞】

為人作保要小心,余姓婦人幫丈夫作保租房子,後來丈夫在屋內上吊自殺,房子成了凶宅,房東以房子價值減損,向余婦求償,法院認定價值減損18%,判余婦賠償61萬餘元。不過余婦人在事發後拒不出面,也不知去向,房東即使勝訴「也不見得拿得到錢」,房子成為凶宅後,房東可能得概括承受。桃園地院調查,余姓婦人的丈夫邱姓男子,2年多前和妻子鬧意見而搬出去住,由妻子當租約的連帶保證人,邱租下一戶公寓,在租約未滿前,疑欠債等問題,在租住處後陽台上吊自殺,遺體隔了3天才被發現,屍臭四溢,鄰居議論紛紛,事發後,房東認為房子變成凶宅、價值減損,也很難賣,向余姓婦人求償。法院審理時,余姓婦人沒有出庭,也未做任何答辯,法院查出她已搬離老家,不知去向。法官檢視房屋租約,其中載明「房客應注意使用房屋,除天災地變等不可抗拒的情形外,因過失造成房屋毀損,應負損害賠償責任。」而毀損應包括客觀價值的降低,因余姓婦人是連帶保證人,視同主債務人,房東主張她要為價值減損負責。法院委託估價師針對房客在屋內上吊自殺鑑價,經比照鄰近區域房地產價值後,估價師認定變成凶宅後,房價折損18%以上,核算是61萬餘元,法官以余姓婦人是租約連帶保證人,判她要為這筆房價減損費買單(聯合報103年8月18日報導: 夫租屋自殺 妻作保須賠房東61萬)。

【疑義】

按凶宅,從經驗法則來看,雖得認為有滅失或減少其價值(註一),但是否為凶宅?則應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」(註二)。而所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(註三)。

又凶宅之約定,應以書面,並在「時間、區域及操作性定義」等三方面,具體明確之,始能杜絕糾紛。

至於解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解(註四)。另,解釋私人之契約應通觀全文,並斟酌立約當時之情形,以期不失立約人之真意(註五)。

從而,本案報導如屬實,法院肯認凶宅有滅失或減少其價值,固屬肯定,惟在當事人間之約定「房客應注意使用房屋,除天災地變等不可抗拒的情形外,因過失造成房屋毀損,應負損害賠償責任。」中的毀損解釋,法院係認定應包括客觀價值的降低,惟此解釋真的符合本契約文字中所表示之當事人真意嗎? 此解釋是否已通觀全文呢(為杜絕爭議,建議將該毀損之定義或範圍,具體明確之)?

另外,買房要如何杜絕買到凶宅等瑕疵屋?又買到凶宅等瑕疵屋,如何救濟?可在「中山社大星期五晚上的學法律買好房(B304) http://www.zscc.tp.edu.tw/2014/06/103.htm  」、「內湖社大星期六上午的房地產新飆股(新聞法律分析) http://www.nhcc.org.tw/nhcc/course/course_show.asp?news_id=143009  」及萬金石海洋社大汐止校區 學代書買好房(http://www.xizhi.org.tw/modules/tad_form/index.php 簡章可至秀峰高中大門警衛室索取) 學到,趕快報名哦。

【註解】

註一:請參【新聞疑義511】隔壁對門皆凶宅,退屋,為何敗訴(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,658,&article_category_id=258&job_id=176772&article_id=100591 )。

註二:民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。

註三:最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照。

註四:民法第98條:「解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院17年上字第1118號判例參照。

註五:最高法院18年上字第1727號判例參照。

作者簡介

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog )版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):

【下學期(103-2)課程】房地產新飆股、生態趴趴GO、學法律買好房、生態觀察趴趴走、學代'書買好房,歡迎報名 (http://gs803501.pixnet.net/blog/post/143667565   )。

作品:

老師最新出版 輕鬆搞定公寓大廈 (2014年/第3版http://gs803501.pixnet.net/blog/post/141873202   )

其他作品: 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。 5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。 6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。 7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。 8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。 9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。 12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。 13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。 14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。 15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。 16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。 19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。 20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。 21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。 22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。 23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。 24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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